房地产的下半场，正在悄悄拉开帷幕。

近日，杭州挂牌10宗土地，根据挂牌公告显示，该批次土地不再有最高价限制，所有土地将采用“价高者得”的方式出售。

这是继重庆、厦门、南京后，又一个宣布取消土地限价的城市。据统计，目前已经有16个城市取消了土地限价。

结合前不久已经下发的“新房改”政策，一些城市推出的远郊地块取消土地容积率限制的规定，房地产行业正在发生着一些不易觉察，但是又影响深远的改变。

自从房地产行业陷入寒冬以来，上层多次出手，从政策端、融资端等方面分别给予了足够的支持。

这一次，取消土地限价，配合“新房改”，看似还是政策端开出的药方，但实际却是从顶层制度上，对地产行业进行了重新设计。

今天我们就来详细拆解一下这件事儿。

为啥土地要限价？

2015年开始，房地产市场在棚改货币化的加持下一飞冲天，销售端的热度传递到了房地产的上游：土地市场。

2016年，土地市场的火爆可谓前无古人，估计也很难后有来者了。这一年全国一共诞生了340多宗“地王”。

不管单价还是总价，全部刷新了过去土地交易的记录。北上广就不说了，大量二三线城市的土地也成为开发商争抢的对象。

所有人一直看涨房地产，市场情绪达到了前所未有的乐观，开发商拿地的手根本停不下来。

这样的狂热，自然引起了上层的注意，因为土地作为房地产的生产资料，决定了未来房子的价格。如果地价不做控制，那么未来房价只可能越来越高。

为了控制土地市场及房地产过热的情绪，北京、上海、杭州、苏州、长沙等部分热点城市率先推行土地拍卖最高限价。

到2021年，在自然资源部牵头下，全国主要热点城市，都开始执行了土地限价政策。

很明显，高层是想通过从源头治理，来解决房地产过热的问题，然而市场的修复，往往具有一定的延迟。

2021年下半年，随着恒大的风险暴露，一众民营开发商开始暴雷，房地产市场的拐点开始出现。

在这样的环境下推行土地限价政策，其实已经略有一些晚了。随后两年，房地产持续下行，上层对地产的态度也出现明显的改变。

而限价地这个明显是为了限制地产过热的政策，已经显得有点不合时宜了。

土地“价高者得”意味着什么？

有人认为，土地放开限价，是政策端对地产的支持，这样的说法没有问题。

但是仔细想想，土地价高者得和支持房地产，似乎又没有什么必然的因果关系。

因为房地产目前的困难，大部分原因是前期积累的风险释放出来，和不能高价拿地没有什么关系。

相反，销售端的冷清，对拿地的影响却是非常明显的。

根据国家统计局数据显示，今年1-10月，全国商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%；商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

与此同时，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。

很明显，房地产的寒冬，让土拍市场也分外冷清。

那么，在这个时间节点上，取消土地限价，有什么深意？

首先，取消土地限价，并不是针对目前房地产的问题，这个政策很明显是针对未来的地产市场的。

目前房地产最大的问题是销售不畅，需要更多地在销售端给予开发商支持。

所以，就像前面说的一样，这个政策是属于地产制度改革的一部分，这主要是针对未来的房地产行业的。

其次，放开限价，就意味着完全采用市场的方式，去解决市场的问题，未来上层必然会减少对地产市场的干预，让无形的手发挥作用。

这也意味着开发商必须风险自担，敢拿“地王”，就必须要承担相应的风险，不能再出现暴雷之后躺着，等待谁来兜底的情况了。

再次，放开土地限价的深意在于，未来房地产的模式要变了，这一点，要结合“新房改”一起来看。

“新房改”之后，房地产的下半场

“新房改”的核心，其实就两个点，第一是让买不起房的人也有房住，第二是让商品房回归商品属性。

有人将此定义为“保障+市场”的双轨制，目前看所谓“双轨”并没有太大的问题。

政府承担保障房的责任，实现“居者有其屋”，商品房回归商品的属性，买卖交易不再受到各种条条框框的限制。

目前来看，取消土地限价，取消远郊地块容积率限制，都是为了给商品房回归商品属性铺路。

未来很有可能出现一些高端豪华楼盘，独栋别墅也有可能会重出江湖。

但是，这些离普通人往往很远，很多人关心的其实是到了房地产的下半场，自己手里的房子会怎么样？

首先，如果是手里只有一套房子，且用来自住的话，其实没有必要关心市场的变化，毕竟卖了房子去哪里住，这是一个很现实的问题。

其次，如果手中还持有“老破小”，并且是用来投资的，可能需要注意，“老破小”在未来的价值大概率是会越来越低的。

不管是保障房，还是商品房，都会让“老破小”逐渐失去价值。即便是赌拆迁棚改，很有可能未来也会是用房票的形式给予补偿，而不再是发钱了。

再次，有改善型需求的人，如果有心仪的房子，在价格合适且自己有能力的情况下，其实可以选择出手了。

未来改善型的房子，还是有价值，并且有升值空间的。

目前，房地产的下行去势还没有改变，整个市场还在寻底的过程中，这个过程要持续多久，底部究竟在哪里，大家都还无法准确判断。

但可以肯定的一点是，房地产的下半场即将开始，很多我们过去熟悉，并且以为是必然的规律，都将发生天翻地覆的变化。