德邦证券：10月地产销售回落，开发投资承压
乐居财经 李礼 11月17日，德邦证券发布2023年1-10月国家统计局房地产数据追踪。
投资要点：
10月销售环比回落，市场尚未明显复苏。随着认房不认贷，优化限购限售等政策密集落地，集中释放部分购买需求，进入10月，月初小长假开发商积极布局，但购房者依然存在观望情绪，销售表现一般，整体10月住宅销售较9月出现下滑。10月单月全国商品住宅销售0.66亿平方米，环比-26%，单月同比-21%，累计同比-6.8%；实现销售额0.72万亿，环比-23%，单月同比-14%，累计同比-3.7%。10月末商品住宅待售面积3.14亿平方米，累计同比+19.7%，累计同比较前月持平。
新开工环比下降，竣工持续保持高增。整体来看，10月住宅施工面积累计同比降幅扩大至7.7%，新开工面积10月单月环比有所回落，住宅新开工0.51亿平方米，单月同比-20%，累计同比-24%，累计同比降幅较前月略有收窄。保交楼推进下，住宅竣工在2023年内表现亮眼，1-10月累计竣工面积4亿平方米，10月单月住宅竣工0.48亿平方米，单月同比+14%，累计同比+19%。10月市场销售环比9月下降，市场未出现明显复苏，加之购房者存在的观望情绪，开发商对地产投资倾向于持审慎的态度，10月单月房地产开发投资完成额0.87万亿，单月同比-17%，累计同比-9.3%，累计同比降幅较上月有所扩大。
融资端到位资金累计同比降幅扩大，开发贷和自筹资金累计同比降幅收窄。1-10月，房地产开发企业到位资金10.73万亿，同比下降13.8%。其中，国内贷款13117亿元，下降11.0%；利用外资37亿元，下降40.3%；自筹资金34781亿元，下降21.4%；定金及预收款36596亿元，下降10.4%；个人按揭贷款18506亿元，下降7.6%。
投资建议：
住宅销售在经历了一季度的快速回升之后，二三季度市场持续疲弱，9月多地密集释放优化限购限售、认房不认贷等政策，政策密集出台后释放部分需求，但10月市场表现一般，单月销售环比9月有所下降，累计同比降幅持续扩大，销售端尚未出现明显的复苏。投资端竣工受益于保交楼，2023年内持续保持正增长，新开工面积10月则环比下降。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产（0123.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。
风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险。
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