一线楼市松绑还得看广州了，从8月底最先放开认房不认贷后，广州就开始了这轮一线松绑的引领人，带领其他三个兄弟松绑市场。而就在前天，广州正式出台了公积金认房不认贷的政策，首套房的公积金贷款最低首付可以做到20%，有一套房且没有贷款记录的可以做到30%首付。

这个政策其实现在出来也是刷一下存在感的而已，因为早在8月31号，央行联合金融监管总局就发文说了全国商贷首套利率下限不低于20%，而且不再区分限购和不限购城市。但是对于一线城市目前还是维持着30%的首付，而且拿广州来说，个人申请公积金的贷款额度只有60万，家庭也才100万，很多人根本都没交公积金，就算交了，靠60万的公积金贷款也根本买不到啥看得过去的广州房子，目前广州二手均价在3.4万左右，首付至少得120万左右，总贷款也得去到220万，基本都得用上组合贷形式才行，而且像以前楼市好的时候，很多卖家都不喜欢买房人用组合贷的形式，因为办理的时间太久了，不仅延长了交易时间，也增加了风险。

现在放款速度是快了，只是公积金对很多人还是比较陌生的，或者一个月只能交几百块的那种，所以现在降低公积金首付比例还不如提高贷款额度来的更直接一些。当然现在对广州来说，工具箱里的工具也少了很多了，所以现在只能珍惜的挤牙膏式的出政策，毕竟现在出一个就少一个了。拿限购来说，广州已经把近郊的番禺、黄埔都解除限购了，这在其他三个一线城市里是比较罕见的，而上海是拿出金山区意思了一下，但是深圳、北京还没动这块，所以一线近郊没有完全解除限购之前，这轮楼市的下行就还不会结束。

而且广州还出台了房票政策、增值税5改2等一系列操作，我自己在广州7年了，见证了上轮楼市的疯狂和这轮的艰难，广州为什么会这么急着松绑楼市呢，其实关键原因还是广州对土拍的依赖度比较高，而现在的房子比较难卖。根据中原研究发展部数据来看，广州新房在今年3月达到1.02万套就一直往下降了，最低谷的8月份只有4136套成交，在8月底刺激政策不断出台后，10月网签量达到了6521套，环比提升了43%。

但是依然还是在以价换量而已，限购的解除，让很多广州远郊区、佛山候鸟的购房需求回流到了广州的近郊区，因为新房层面，番禺成交了1707套，环比大涨192%，白云增长了25%，花都也增长了47%。

但是大家过往觉得一线上涨能带动二线的认知也完全被打破了，在新政之下，像佛山的几个临近广州的板块陈村、三山、北滘等成交都出现了跳水，不仅没有拉动这些地方的成交，反而是虹吸走了购房需求，那佛山的远郊区高明、三水区就更难，很多购房者在那边被套的死死的，亏掉首付都算还好的情况。

而根据数据来看，截止10月末，广州现在库存量1191.1万平方米，去化周期还要19.2个月，二手房层面的挂牌已经突破18万套了，这里面有改善的客户，当然更多的还是在等待机会去解套的炒房客，像增城的很多炒房客现在也是亏的就剩下底裤了，所以广州的救市已经是非常强烈的，但是还是难以抵抗市场的力量。广州的接盘侠不够了，把佛山、中山、江门的拉过来接盘，但是也只能持续一段时间，我们之前也说过了，现在还是在传统救市框架下出政策，包括取消限购、降首付、降利率等，这在过去可以有效，但是现在来看，高房价和低收入的鸿沟让很多人没办法跨过去了。

居民杠杆率咱们从2021年不再提升，说明已经到大家忍受的极限的，再加下去，可能就跟现在的民营房企一样不断暴雷了，那家庭暴雷的话影响将是巨大的，老赖数量的增加其实就是一个个小雷，虽然每个威力小，但是如果串联起来那就比较可怕了，幸好咱们从2021年中期楼市开始了下行，让很多人慢慢冷静下来了，杠杆率在这两年多也降了一些，结婚率的降低，也让很多男性敢于消费了，不再取悦女性，而是取悦自己了，买山地车、电竞设备、男性护肤品等等，男生也发现，在自己身上花钱确实很爽，一个月6千的工资都感觉花不完。

杠杆率下来了，大家也都安全了，只是银行比较急了，没人找他们贷款了，提前还款潮还在继续，利率后面只能继续下调，这也是人心所向，4.2%还是高了的，所以，最根本的还是要提高大家的收入和预期，有了钱自然会去消费，有了预期，大家也会积极改善，但是逼着大家消费是很难的，人都是有叛逆心理，你越逼的事情反而做的人会更少，希望还是顺势而为，而不是用蛮力鼓励大家买房了。