首创证券：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科
乐居财经 李礼 11月15日，首创证券发布房地产行业周报。
核心观点
政策端：中央方面，上周央行、住建部、金管总局、证监会联合召集数家房企座谈，了解行业资金状况和企业融资需求。万科、保利、华润、中海、龙湖和金地等参会；央行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业调整是自然现象，会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险。对中国房地产市场相当有信心；央行行长潘功胜在2023金融街论坛年会上表示，个人住房贷款占银行房地产相关贷款约80%，房地产市场调整对金融体系的外溢影响总体可控。地方方面：上周杭州取消土地限价，四区房价不再设限，杭州第13批次10宗宅地挂牌，恢复“价高者得”，不再摇号。同时，富阳、临安、临平、钱塘四区房价不再设限。22个集中供地城市中，有16城不再设置地价上限，仅北京、上海依然维持地价、房价双限。海南9市县降低首付比例，江苏省法拍房可办理公积金贷款。
市场端：2023W45首创证券重点监测的39城商品房成交面积为237.8万平米，环比-32.9%，同比-19.4%；全年累计成交面积15637.8万平米，同比-11.1%。2023W45首创证券跟踪的10个城市商品房可售面积为6142万平米，较上周环比4.15%；库存去化周期为13.3个月，环比0.9个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.1和0.6个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为48个月以上。
二手房方面，2023W45首创证券重点监测的15城二手房成交套数为17499套，环比-5.2%，同比23.4%；全年累计成交面积767034套，累计同比31.5%。分城市能级来看，一线城市上周二手房成交套数环比-5.7%，同比14.8%，全年累计成交套数同比12.2%；二线城市二手房成交套数环比-4.9%，同比27.5%，全年累计同比39.1% ；三四线城市上周二手房成交套数环比-5.5%，同比17.2%，全年累计同比32%。
投资建议：深圳国资委发声支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
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