编者按近期，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》引发各方关注与讨论，并被业界称为新一轮“房改”。《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确要加大保障性住房建设和供给、推动建立房地产业转型发展新模式，这具有非常重要的意义。

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■中国经济时报记者 李晓红

近期，随着《关于规划建设保障性住房的指导意见》的下发，保障性住房（以下简称“保障房”）的建设与供给引发热议，并被业界解读为“新房改”。其中，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”成为“新房改”的目标之一。

保障房蕴含巨大市场需求

当前，城市新市民、青年人等的首套住房是刚性需求，其对拥有产权住房的焦虑感很强，能否在就职的城市扎根，并过上体面的生活，住房是重要一环。

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国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，“新房改”主要面向3亿新市民，包括新生代农民工和新毕业大学生，他们主要集中在人口净流入的大城市，这些城市房价普遍较高，明显超出了新市民的住房支付能力，住房保障需要较难转化为经济学意义上的有效需求。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大旋告诉中国经济时报记者，“新房改”明确了两大目标，并对市场需求产生了三方面的影响。一是城市年轻人的基本居住生活需求，将由保障房进行兜底。为了达到这一目标，在房价水平同城市工资水平匹配度较差的城市，保障房势必会进一步加大供给，从而满足“居者有其屋”的需求。二是基本居住生活有保障，商品住房回归商品属性。在未来的改善型居住市场，政府将进一步减少相关的限购、限贷、限售等制约，让商品住房市场竞争更加充分，在政策层面上，让商品房市场回归市场化属性。三是在保障房兜底的情况下，刺激商品房市场的房地产开发企业提升开发质量。
近年来，保障房建设步入加速阶段，各地大力发展保障房，以加快解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。不过，在中国经济时报记者的采访中，很多新市民、青年人表示，保障房规划布局仍有待改善，大多数保障房项目选在离城市中心较远的地方，交通等外部配套设施的建设相对滞后，生活并不方便。
“目前，大城市保障房的供给区位普遍比较偏远，而保障房的主要需求人群又是年轻工薪阶层。为解决这一问题，需要各级政府在城市新区规划布局时，就要考虑到保障房的长远供给问题，从而对于土地规划进行更合理安排。”赵大旋强调。

扩大保障房供给适应新市民需求

扩大保障房供给，为新市民、青年人等群体提供保障房，有助于他们根据自身购买力，合理释放购房需求，并为房地产市场平稳健康发展提供支撑。
对于保障房应如何更好地满足新市民等的住房需求，王瑞民认为，一是区位。区位决定了保障房供应能否满足职住平衡的能力；二是规模。规模决定了能覆盖多少人，其会影响到供求关系，甚至是商品房的供求关系。
在赵大旋看来，“新房改”中提出了“保障归保障，市场归市场”的思路，未来保障房主要通过成本进行定价，并且辅以更多优惠的金融手段，满足作为需求主体的广大中低收入群众的产权住房需求，让这部分人群能够分享到房地产市场和城镇化的红利。
值得注意的是，随着我国城市化推进速度的加快，越来越多的农村人口涌入到城市中，形成了很多非户籍人口，他们对拥有产权住房、融入城市的愿望更加强烈。
对此，王瑞民表示，拥有大城市户籍的低收入群体已经做到了应保尽保，新生代农民工等新市民的有效保障还需进一步提升。当前，农民工的观念和居住需求呈现明显的代际变化。如果说，上一代农民工是在城市打工的农村人，那么，新生代农民工则是出生在农村的城市人，人力资本、职业选择、身份认同的“城市偏向”都在增强，其倾向于到大城市去、举家迁移甚至携老迁移，融入城市的愿望更加强烈。在城市有基本体面的居所，落脚并安居城市成为了这一群体的刚性需求。
“解决非户籍人口保障房的覆盖问题，主要是解决城市户籍问题。当前，我国的经济发展和人口状况进入新阶段，户籍政策必定会逐步淡化，城市户籍的获取门槛也会逐步降低。特别是当我国各大城市掀起一轮又一轮的‘抢人才大战’时，哪个城市能够更好地解决外来人口的居住需求，哪个城市就具备更强的竞争能力。”赵大旋表示。
王瑞民建议，可以探索为新生代农民工等群体发放“租房券”等方式。发放“租房券”不仅能最大程度调动城市的存量房源，还把租赁的选择权赋予了新市民，有利于提升其获得感和满意度，还可以降低实物配租、配售方式带来的后续管理等成本。

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