21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

广州楼市迎来今年迄今为止最重磅的调整。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》）。

根据《通知》，广州限购政策调整为：在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州户籍居民家庭限购2套住房；非广州户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个税或社保证明，限购1套住房。

这就意味着，广州番禺、黄埔和花都以及白云四镇，正式被移出限购区域。

除此以外，《通知》还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

广州是房地产市场最为波澜不惊一线城市。即便在之前北京、上海和深圳楼市狂飙的阶段，广州也相对理性，涨幅不如其他一线城市明显。

正因为“历史包袱”不重，且市场平稳，因此广州成为本轮周期中，政策调控优化的“领头羊”，市场普遍也预期，其他一线城市也有政策优化空间。

不过，时移势易，房地产市场预期已经生变，投机、投资需求的泡沫也被挤破，广州本轮政策宽松后，交易活跃度或有上升，但整体仍以分化、平稳为主。

多区解除限购

广州局部解除限购、二手房“五改二”的背景是，楼市表现低迷多时。

据中指监测数据显示，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万平方米，同比下降40.8%。

与此同时，广州二手房挂牌数量也持续升高。广州贝壳网站显示，截至9月21日，广州二手房挂牌量约为13.6万套，而从2月至今，广州二手房成交量约在8000套上下，以此推算，去化周期漫长、去化压力较高。

故此，广州解除部分不符合当下房地产行业运行情况的政策，对当前的市场也有一定的提振作用。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在新的形势下，不管是供求关系，房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。因此，过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用，都要退出。

从新政本身来看，广州本次解除限购的番禺、黄埔，有一些出乎市场意料。

在楼市活跃之时，番禺、黄埔是“网红”区域，当前成交量也维持一定水平，番禺还是近期广州成交量最高的区域。然而，在天量供应之下，加之市场整体的影响，这两区的观望情绪依然浓厚。

新政推出以后，市场也给予一定程度的响应。

“我们在黄埔的楼盘，今天一早就成交了两套。番禺那个今天来访量也不错。但是我觉得不能说是市场有明显回暖，有些也是看了挺久了，只不过新政推了一把，索性就成交了。”一位广州房企人士告诉21世纪经济报道记者。

效力有待观察

这是广州一个月来，迎来的第三波重磅新政。在此之前，广州已经率先推出“认房不认贷”、首套房利率突破下限等新政，但广州楼市是否因此活跃，市场参与各方态度仍然保守。

现实情况是，广州楼市在多重政策的激发下，仍然不温不火。中指数据显示，今年9月的前两周，在“认房不认贷”后，广州成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月成交增加2.4%，未出现明显增长。

值得关注的现象还有，在9月20日新政后，二手房业主的心态反而更放平，认为可能出现大量二手房涌入市场的情况。

一位天河热门片区的业主告诉21世纪经济报道记者，“房子挂出去了半年没有多少来问的，这半个月更没有。因为我们小区的挂牌量又多了十几套。现在二手房能成交的都是业主心态不硬，降价多的。”

广东中原地产项目部总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时更表示，放松限购是“期待已久、理所当然，情理之中”。至于后市的影响，黄韬表示，短期成交量会明显上涨，但是长期仍要看实体经济的发展情况，房价也不会因此而上涨。

无论市场如何变化，广州楼市松绑，依然是指标性意义很强的信号。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，短期来看，北京、上海、深圳限购政策亦存在优化空间和预期，预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，或结合人口、人才政策去优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。

陈文静认为、一线城市放松限购政策释放了强烈信号，意味着在房地产市场供求关系发生了重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整，短期核心一二线城市有望继续优化限购等政策，部分二线城市短期以优化非核心区限购为主，未来或逐渐向核心区过渡优化。核心城市随着优化政策进一步落地，房地产市场销售规模有望逐渐回升，市场企稳恢复可期。