房地产的问题，本质上是结构性问题。

作为曾经的支柱性行业，房地产在宏观经济中的位置不可谓不重要，而国内房地产从去年开始就明显下滑，到了今年，就连以往坚挺的北上广深一线城市也开始出现了成交下滑的情况。

房地产牵一发而动全身，房地产一旦陷入下行周期，对宏观经济乃至地方的收入，影响都是巨大的。

因此，房地产问题，不救不行。

为了刺激房市，那就必然需要利好，鼓励乃至刺激人们的购房需求。

广州和深圳走在了一线城市的前列，8月30日广州和深圳宣布开始实施“认房不认贷”，给予首套购房者更多优惠，这其实就是间接性的购房补贴，刺激需求。

认房不认贷规定，居民家庭申请贷款购房商品住房时，只要家庭成员在当地名下无成套住房的，无论是否曾经贷款买房，银行都可以按首套住房执行住房信贷政策。

在广州，首套住房最低首付比例是三成，这相比于之前在广州有过贷款记录的首付比例是四成，显然是有利的，而广州则是首个出台认房不认贷的城市。

广州和深圳出台了，相信在不久的未来，北京和上海也可能很快跟进。

除此之外，还有一个值得关注的信息是，21世纪经济报道，交通银行一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》截图在网上热传，图中显示，该银行拟于8月30日召开个人住房贷款利率调整项目启动会议。

这一消息也被很多网友理解为国有大银行准备下调住房贷款利率。

另外《证券日报》也报道，多位国有大行人士透露，可能在近期会对存量房贷利率进行调整，其中牵涉农行、建行、中信、招行等银行。

认房不认贷以及住房贷款利率的下调，都可能在短期内刺激楼市恢复。

根据克而瑞的数据，国内百强房地产开发商7月份的合同销售额同比锐减33%，今年头7个月，这些开发商的销售总额也同比下降了5%。

与此同时，恒大、碧桂园等代表性房企先后传出债务拖欠的消息，也给房地产市场注入了负面的情绪。

这些有关房地产市场的利好消息，长期来看当然不太可能解决房地产问题，但只要做到短期内的房地产积极向上，其实就够了。

因为本质上，房地产问题，其实就依赖于长期解决，而不是短期解决，除非房地产硬着陆。

房地产过去数十年，一直都是支柱性产业，支撑国内经济飞速增长，到了今天，这个庞大的体量已经无法再为经济提供正向的帮助，反过来，房地产的风险越来越高，正在变成有害于宏观经济，而不是有利于宏观经济。

但在眼下，我们又不能看着房地产硬着陆。

因为在经济结构改善还未完成时，房地产的硬着陆，带来的问题和风险只会更大。

而短期内的各种利好，其实就是稳住市场情绪，稳住房地产市场价格，给经济结构调整，腾出更多时间窗口。

从2016年的房住不炒，到2019年的三道红线，本质上都是对房地产市场的发展的一种限制，这也间接导致了今天的结果。

这些很明显的变化，都是对房地产长期改革的步伐，现在到了攻坚阶段，要主动摒弃房地产对经济结构的不良影响，这需要先限制，但又不能彻底限制，在经济结构调整没有完全结束时，房地产的任何大的风险，都可能会危及整个宏观经济发展的健康与否。

国内的房地产长年积累了过度的流动性，其解决的关键在于扩宽投资渠道，将资本用于消费和其他产业中，在市场达到新的平衡之前，楼市必然要经历一个困难的阶段，房地产价格虽然会下降，但债务也会下降。

这是为了防止资产负债表衰退的一个有效的方式。

现在，银行也在帮我们“去杠杆”。

截止今年6月末，全国个人住房贷款余额约为38.6万亿元，存量房贷当前的加权平均执行利率在4.8%附近。

但在平均新发房贷利率5.51%的2017年四季度至2022年一季度期间，有大约24.6万亿房贷被批准发放。

央行、外汇管理局上月初就称“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。现在，农业银行、招商银行、中信银行等大行已经首次就此事松口，距离存量房贷利率下调更进一步。

按照之前的经验，银行可能通过与个人自主协商变革合同约定或是新发放贷款置换原来的存量贷款。

这意味着，购房者贷款的成本更低了，对应的，银行的利润也会受到影响。

根据中银证券的估算，调降利率较高部分存量房贷利率0.3个百分点，将对应减少银行的年利息收入超700亿元，占2022年银行业2.3万亿元净利润比例约为3%。

中银证券估算按上述力度降利率，那么100万贷款每年将减少利息负担2136元。

银行利润高这是不争的事实，而按照其他国家的经验来看，我们的房贷利率也的确到了该降一降的时候了，尤其是考虑到未来可能出现的风险，即资产负债表衰退。

此时，个人去杠杆，就非常有必要。

当然，房贷利率的下降，也势必影响银行自身的利润，因此如果不是受到外部环境的刺激，银行自身可能没有太大的意愿去主动降低房贷。

房地产的各种短期利好的出台，更像是为了维持乃至安抚行业情绪的举措，当然，从数据来看，这也是不得已而为之的必要办法。

数据显示，国内家庭资产中，有七成占比都是房地产，而国内人均收入依然不高，可以说财富的增长，多半都来源于房地产的资产增值。

一旦房地产硬着陆，在资产下降的同时，收入也势必还会下降，这样一来，财富可能就会变成泡沫。

基于以上这些原因，房地产更多时候，价格是不能下跌的，因为后果乃至代价过于沉重。

短期内的利好，虽然无法解决房地产长期所面临的问题，但的确可以有效化解房地产所面临的一系列的风险，而真正要长期解决这个问题，也就必然牵扯到宏观经济结构的变化。

把消费引导到第三产业，这将是未来宏观经济结构变化的方向，也是经济可持续发展的必要条件。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。