房企去年利润缩水国企民企表现分化
证券时报记者 毛可馨
在2021年楼市寒冬中，房企普遍出现利润下滑、规模收缩的情况，民企和国企表现分化。一季度销售情况仍未出现好转，近期地方政策暖风传递到市场还需要一定时间。
在克而瑞一季度销售榜的TOP50房企中，有36家披露了2021年年报，其中31家营业收入同比增长，但归母净利润同比增长的只有11家。TOP3碧桂园、万科、保利发展归母净利润分别下滑23%、46%和5%；TOP10中利润下滑的有6家；中海地产被称为行业里的“利润王”，但2021年却出现19年来首次净利润负增长。
开发业务毛利率下滑是导致利润受损的直接原因。国内楼市从2021年下半年开始转冷，房企销售放缓，部分甚至出现打折促销。而这批项目大多是2018年前后市场火热时拿下的高价地，因此利润空间受到侵蚀。
头部房企万科在年报中总结，业绩下滑原因为开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。董事会主席郁亮在业绩会现场进一步表示，万科旗下各城市公司能力参差不齐，操盘离散度较大，一些达不到平均水平的项目拉低了整体业绩回报。
从销售规模看，行业呈现规模收缩的趋势。此前的前三强“碧万恒”均出现销售规模下降，碧桂园是上市以来首次负增长，万科则是自2008年以来的首次同比下降，中国恒大则由于债务危机导致全年销售额大跌四成。
与此同时，民企和国企在去年出现明显分化。安信固收团队以TOP50中30家已披露年报的上市房企为统计样本，其中17家民企债务规模被动压降，但债务率仍明显抬升，2021年下半年有息负债率相比上半年升6.7个百分点，同时年末现金短债比相比2021年中大幅回落43.1个百分点。
在土地市场，2021年国内推出了集中供地。由于多个热点城市起先没有控制地价，部分房企还利用马甲抢地，因此首批集中供地出现房地价倒挂的现象。修补规则后，后续几批集中供地利润空间有所改善，但房企整体拿地积极性不高。
今年还出现多家房企延期刊发业绩的情况。3月30日是港股上市公司披露年报的截止日期，但多家公司年报难产，其中包括中国恒大、融创中国、世茂集团、融信中国、新力控股、中国奥园、佳兆业集团、当代置业等，延期披露也导致这些多数公司处于停牌状态。
对于延期披露的原因，多家公司称是受到疫情影响，导致员工被隔离或函证确认程序延误等。不过，这些房企大多存在流动性压力，一位四大会计师事务所人士告诉证券时报·e公司记者，延期披露年报的原因有很多，可能是公司和审计师意见不能达成一致，又或者审计师辞任，公司还没找到下任等。按照交易所规定，只有等到业绩发布后才能恢复交易。
目前大部分房企的一季报还未披露。万科在4月28日晚间披露的一季报显示，公司实现营收626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%；但扣非后净利润同比下滑5.58%。
从销售口径来看，房地产行业下行压力仍在持续。据克而瑞研究报告，一季度有逾八成的百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业的降幅高于50%。单看3月，TOP100房企单月仅实现销售操盘金额5115.4亿元，环比增长27.4%，增幅明显低于往年同期；同比降低52.7%，较2月降幅扩大5.5个百分点。
克而瑞分析，虽然目前政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象，预计2022年企业销售目标将更为谨慎。
一季度全国多地房地产政策频吹暖风。例如浙江衢州不再限制外地人购房、新房不限售，成为全国首个全面放开楼市限售限购政策的城市。此外，郑州、福州、哈尔滨、秦皇岛、大连多地限购限售政策也有所放松。