房地产，还有什么可以期待？
Hello~好久不见，甜姐来啦。
在过去20年，要论对国民经济起伏的影响力，没有哪个行业能和房地产相比。2000-2020年，房地产开发投资从4901.7亿元飙增至14.1万亿元，年平均增长率为18.9%。
1. 一个时代的落幕
不可否认的一点是，在相当长时间内，房地产调控政策是政府逆周期调节的重要手段。当经济面临下行压力时，政府往往放松对房地产的相关限制，刺激住房需求，推动房地产投资，以此达到稳经济的目的。
但是这一模式在2016年以后发生重大改变。
2016年，中国经济工作会议提出“房住不炒”。2019年中央政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
2020年下半年以后，房地行业更是被戴上“紧箍咒”。
2020年8月，中国政府推出了针对房地产企业的“三道红线”监管规则，2020年12月推出了针对银行房贷的“两道红线”监管规则。这就卡主了房地产融资来源的命脉，叠加2017年对表外融资的限制，房地产企业在2021年下半年的融资困难骤然增加。
要说2021有什么最令人唏嘘不已的事，就不得不谈到以某H大为首爆发的房企债务违约潮，可谓是地产的行业的“至暗时刻”。
房地产下半年以来，出现了各项指标快速下滑。
头部民营地产商不断暴雷，房企的投资积极性骤然下降，土地流拍现象不断增加，房地产新开工面积和销售面积下滑。由于担忧房价下滑，居民的购房信心不足，所以可以看到2021年代的居民中长期贷款增速在减弱。
负反馈效应体现得明明白白。
再来看统计局的数据就可以更直观感受到“一个时代落幕”了。
2021年12月房地产开发投资同比下降13.9%，连续四个月负增长，2021年房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。
同年的全国商品房销售面积179433万平方米，同比增长仅为1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。
但这也带来了一个问题。
因为房地产直接占GDP的比重约12%-15%，如果考虑上下游产业链大致占比为34%。因此，如果对房地产行业处置不当，就极有可能对国民经济造成严重冲击。
所以我们可以看到2021年固定资产投资下半年快速回落，基建投资乏力，主要因为房地产行业的剧烈调整动摇土地财政模式。
如果房地产行业衰退过快的话，叠加房地产企业、房地产上下游企业、地方政府关联企业、居民、金融体系等，对经济的负面影响将是难以估量的。
2. 房地产政策边际放松
房地产严监管的转折信号出现在2021年9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
2021年10月的金融街论坛年会上，更是有多位中央高层针对房地产行业发声。
国务院副总理在会上表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
央行行长易纲表示，总体上恒大事件对金融行业的外溢性可控。
中国人民银行副行长，国家外汇管理局局长潘功胜表示，已逐步矫正金融部门风险偏好过度收缩的行为，金融部门将积极配合相关部门维护房地产市场的健康发展。
2021年12月印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。同时相关并购贷款不再计入“三道红线”。
同时地产预售金有松绑迹象。有消息称中国正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。
中信证券认为，适当优化预售监管规定，促进房企并购资金困难企业项目，各地陆续出台的一些优化开发环境的措施，配合按揭贷款利率的下降，有望推动产业景气在2022年3月见底反弹。
今年1月，央行更是将1年LPR 下调10个基点，5年LPR下调5个基点。LPR下调对房贷的直接影响就是房贷月供会相应减少，有利于刺激买房，推动房企销售复苏。
3. 房地产投资还能看什么？
可以看出来，地产托底政策开始发力，最坏的时候即将过去。今年行业环比改善是大概率事件。
从投资的短周期角度来看，稳增长诉求下，房地产需要软着陆。2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的情况下，可以关注融资环境结构性分化下的龙头房企。
但长期逻辑下，房地产行业的逻辑已经发生了根本性改变，值得期待的增量机会并不多。
首先，“房住不炒”的是政策基调。
回顾房地产过去20年的发展历程可以发现，旺盛需求主要来自三个方面，人口规模的大量增长、城镇化、换房需求。但目前这三点都在发生变化。
人口方面，2021年中国人口净增长48万，人口自然增长率仅0.34‰，逼近零增长
城镇化方面，2021年中国城镇化率为64.72%，根据“十四五”规划，到2025年，我国常住人口城镇化率要达到65%，0.28%的成长空间，可以说是非常小了。
换房需求方面，中国1998年开始房地产改革的，2000年以后所盖的房子，在2030甚至2050年之前，都不会进入大规模的淘汰和置换过程。所以旧房的大量淘汰和置换已不是支持房地产未来发展的关键因素。
总而言之，房地产和老基建的时代落幕了，新基建和新能源的时代开启了。未来的增量机会要关注新能源、数字经济等为代表的新基建。