林倚行：交易如交友
林倚行：交易如交友
编者按：他们是二手房交易的推动者，他们是美好生活的服务者，乐居财经携手天猫好房二手房与店东们面对面，听他们讲述二手房新时代下的新故事、新形象、新视野。本期【见地】嘉宾：广州铭置房地产代理有限公司董事林倚行。
撰文|张凤仪
采访|张凤仪
摄影、视频| 张晓翰
出品|乐居财经 天猫好房二手房
“金九银十”刚刚过去，带着清晨的丝丝凉意，林倚行回到了铭置地产位于革新路的总公司。她让两位助手移开了堆积成山的账本，不好意思地笑道：“近期公司的账目实在令人烦恼。”
8月31日晚间8点，广州发布二手房参考价，从此刻起，她的一些客户 “躲”了起来，一些业主变得惜售，一些购房者站到了观望台上。
“不安分”的基因
刚毕业，林倚行在一家石化公司任职行政文员，但做了两个月她就转身投入到了房产中介行业。这源于好友对房产行业非常具有前景的强烈推介，更源于她不安静、不安分、不甘平凡的性格。
在中介西装革履的文雅表象下，是行业内的激烈竞争，凭毅力坚持了一年，林倚行终于获得了较强的业务能力和业务资源。
2011年10月底，她和好友一同创办了广州铭置房地产代理有限公司（下称：铭置地产），在海珠区洪德路开办了自己的第一家门店。随后，5家、7家、9家到高峰时期的15家门店陆续建立，铭置地产在职员工最高达到80人。
由于林倚行没有学习过系统化的管理手段，铭置地产时常受到同行的打击，管理层出现过较为严重的动荡，直至实行了合伙制的分红模式，团队才步入正轨。
她欣慰地说：“现在大家的业务都不需要太多的监管和约束，他们自己就是店东，就是老板，所以对待工作的态度始终很积极。”
如今，铭置地产除了做房屋托管、房产租赁、二手中介等业务，还延伸到了一手新房、商业店铺以及自创品牌公寓等业务。
坐看行业云涌风起
起风了，广州房产行业变得波谲云诡。
2021年4月，随着广州发布二手房增值税免征年限延至五年的政策，二手住宅销售价格涨幅开始逐月下降。直至8月31日“广州市二手房参考价格”（下称：参考价）的出台，广州二手售价出现近16个月来的首次下跌。
据悉，今年三、四月份时，铭置地产的整体业绩情况还不错，部分门店有过百万的业绩。但下半年整体业绩却呈直线下滑，不仅较上半年有大幅的下降，和往年同期相比情况也是较差的，这在今年的报表上将会有较为直接的反映。
实质上，参考价出台的96个小区里，铭置地产深耕的海珠区仅占了7个，产生的影响更多在二手楼市的氛围上。
加上“金九银十”期间，各大开发商花式降价促销，广州部分区域出现了一二手倒挂现象，二手市场自然雪上加霜。
对此，林倚行虽然烦恼，但依然满怀信心。
参考价方面，她认为政府出台的参考价政策是民生一大利好，甚至用四个字概括就是“劫富救贫”。
她以参考价中价格较高的天河区中海花城湾为例，说到：“单价18万的房子，指导价仅9万，基本是打了5折，怎么可能会有成交呢？但政府为什么还要出台这个参考价呢？”
她表示，这个参考价主要作用于银行贷款时对房产定价的评估，而不是为了让楼市崩盘或大跌。相反，楼市回归到更为合理的价格是为了让更多的百姓买得起房子。毕竟，能买得起18万单价楼盘的都不是普通人，而是有钱的资本家，或是那些利用融资杠杆敛财的人。
如果这类客户拥有充足的现金流，其实更有机会捡到便宜货。现今情况下，这些高端楼盘分分钟降价一两百万，优惠力度较大。而名下有较多资产的客户也可以选择变卖资产的方式置换高端物业。
尽管面对业绩的下滑，林倚行有信心在年末“冲一把”，但整体措施依然以稳健为主。
交易如交友
在谈到给购房者一些建议时，林倚行将自己摆到了朋友的角色上，而不是一副专业人士的姿态。在她看来，交易如交友，只有设身处地为对方考虑，才有更大几率为购房者寻得最为合适的房源，从而促成交易。
现今，越来越多的90后正步入到买房大军中，林倚行有非常多的想法想分享。
她表示：“90后和70后、80后相比，买房的资金更多来源于父母。在购房时，他们需要很大程度上听从父母的意见。而需求上，他们会偏好实用性大三房或者大两房改三房的户型，这样就能和老人、小孩子一起住。
此外， 同样300万的预算，他们宁愿跑去外围区购买有电梯的新盘，也不愿意在市区地段不错的地方买一套老旧二手房改房。
他们更注重生活享受、品质和房屋的颜值，比90后还老的二手房可能会逐渐淡出他们的视线。”
尽管如此，林倚行依然建议大家资金有限的情况下选择市中心的房子。
她认为，房产总有置换的机会，相比外围区域，市中心房源容易保值、升值和转手。
就中长期来看，林倚行看好广州楼市的发展，相信广州楼市会呈现稳步上升的趋势。
原因是一线城市，尤其是中心区域，对城市配套的投入上有着绝对的资金优势。在资源有限的情况下，选择资源配置更为集中的区域也许才是较为长远的理性选择。
最后，结合近来的楼市调控情况，她建议大家要趁早买房，不要错过开发商的促销优惠，因为楼市没有最低的价格，只有最合适自己的房子。不然，未来买房的门槛将会越来越高。
乐居财经：您认为广州二手房参考价的出台会对行业带来怎样的影响？
林倚行：我们拿价格最高的来举例，天河中海花城湾这个楼盘，单价18万，参考价9万，这个基本是打了5折，怎么可能会成交呢？但是政府为什么要出台这个参考价呢？主要作用于银行评估时的定价，这个参考价出来我愿意用四个字来说“劫富救贫”。
政府出这个参考价不是让楼市崩盘、不是让楼市大跌，而是让楼市回到更加合理的价格，让更多百姓买得起。
能买得起18万单价楼盘的人都不是普通人，肯定是有钱人，所以政府做这个参考价是打击融资杠杆的这些资本家。政府的做法对社会和民生是好的。现在只是针对高端楼盘，对于真正刚需的楼盘影响不大，所以我觉得不需要过于恐惧。
乐居财经：90后年轻一代逐渐成为买房主力人群之一，他们有什么新的消费特点吗？
林倚行：相对来说，70后当时买房是靠天靠地靠自己，80后很大部分是靠父母加自己，90后更多是靠父母。
他们靠父母的最大特点是，钱是父母出的，当然要听父母的意见。这意味着有可能很多人是几代人的心血才买一套房子，很多时候是想和老人家、小孩子一起住，所以他们对于一些实用性三房和大两房改三房的户型是比较热爱的。
乐居财经：90如何看待远郊区新盘和老城区二手房呢？
林倚行：90后现在买房的特点是，市中心六区的二手房改房他们不太感兴趣，同样价格的300万，他们可以在市区地段不错的地方买一套旧一点的二手房改房，但是他们不愿意。
他们更愿意跑去市中心以外的广州市区域，如花都、番禺、南沙或者白云山板块、黄埔科学城板块的300万电梯楼。他们更注重享受、品质和房屋的颜值，比90后还老的二手房可能逐渐淡出90后的视线。
乐居财经：今年广州不少区域都出现了中介离职潮现象，您是否也遇到这种情况呢？
林倚行：每个行业都离不开28定律，由于今年全球经济受疫情影响，我相信房地产行业和大部分行业都一样难免受到影响。对于这个行业来说，拿惯了几万块月薪的人会甘心打三四千月薪的工作吗？心态还是不一样的，这个行业在淘汰着弱者，剩下来的都是强者。
乐居财经：您如何看待“天猫好房”模式？
林倚行：天猫好房这个模式不管是对买家、卖家还是中介品牌来说，都是一个很好的选择。
因为任何民间营利性行业是不可能像某平台一样可以用垄断的生存方式去发展的。好比美团与饿了么、朴朴一样共同存在，只是给消费者多一个更理性的选择。