原标题：大连“特大城市”标签背后的楼市真相

  日前，大连各大媒体平台的头条都被同一则新闻抢占了。国家统计局在2021年第18期《求是》杂志上发表《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，根据第七次全国人口普查数据和国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》，大连新晋“特大城市”之列。

  “最新评级：大连，特大城市”，“大连跻身特大城市行列”、“特大城市14个，有大连”等文章在朋友圈里流传，网友也表示莫名地“血受”，心里腾起自豪感。

  确实，“特大城市”听上去就很给力，也可以为大连的发展加分，吸引更多投资、人才，甚至更多政策倾斜，但不可否认，城市越大，往往也意味着“城市病”越厉害，除了环境污染、交通拥堵、就业困难、资源短缺、社会治安，楼市及房价问题也在考验着大连。

  大连楼市发展步履稳健

  上海易居房地产研究院3月发布的报告显示，2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。

  据了解，房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，这一数据有不同的统计指标和不同的计算方法。上海易居房地产研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》采用的数据皆来自国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式是新建商品住宅成交均价乘以城镇居民人均住房建筑面积，再除以城镇居民人均可支配收入。

  该报告称，2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。

  其中，深圳、三亚和上海房价收入比最高，长沙、韶关和烟台最低。相比之下，大连房价收入比为12.7，仅次于南宁、太原、天津；增速为4.8%，与杭州持平，略低于上海。对此，有评价称，大连楼市处于降温期，说明调控升级以来效果显现，刨除疫情影响的相关月份及区域，大连楼市整体发展可谓步履稳健。

  大连楼市规模容量上限明显

  克而瑞地产研究指出，影响住宅成交规模的因素有很多种，但住宅成交量归根结底是由居住需求转化，人口规模及变动对市场的成交量起到至关重要的作用。

  根据第七次人口普查数据，大连市人口数达745万人，常住人口相较于十年前增加了76万，具体数据为0-14岁人口增加21万，60岁以上人口增长78万，而作为购房及出资主力的15-59岁人口却减少了23万。对此，新峰分析师表示，从人口结构看，对房地产市场的直接影响较小。“按照通行的国际标准，大连60岁以上的人口占总人口比重达到了24.71，意味着大连已经进入到中度老龄化阶段。”

  加之大连人才吸引政策及落户政策略显保守，故虽然人口仍然呈现增长态势，但“少子老龄化”问题严重，人口增长潜力正在逐渐被侵蚀。业内预计，大连人口未来五年有望保持相对稳定，房地产需求相对平稳。“在无法形成人口虹吸效应之前，大连楼市规模容量上限明显。”

  大连楼市需求结构正在转变

  “现如今的大连楼市跟十年前是大不一样了。”

  大连地产达人、自媒体《老刘侃房》创始人刘坤称，未来整体市场供大于求的现象并不会因为人口增长而发生逆转，但购房者需求却有了明显变化，购房者在楼盘的品质、物业、小区环境、户型等方面都有了更高的要求，同时对好房子的标准也有所提高。“房地产需求结构将不断从首次置业的刚需客群向二次置业、改善需求转化。”

文章来源:乐居财经