地铁物业来了个新抢食者
乐居财经 范慧茹 发自郑州
“未来无论是居家生活，还是在写字楼里工作，或者是商场里逛街，甚至地铁里、银行里、大学里、医院里，每个角落都有康桥悦生活的身影。”
这是康桥悦生活(02205.HK)董事长戴卫一年前设想的全生态服务场景，眼下，刚登陆港交所不久的康桥悦生活正按照自己的规划在走。
9月27日，康桥悦生活联合郑州市轨道交通置业有限公司（简称“郑州轨道交通”）成立了河南轨道康桥物业服务有限公司（简称“轨道康桥物业”），这意味着，康桥悦生活也开始涉足地铁服务业务。
继越秀服务(06626.HK)打造“地铁+物业”TOD综合物业管理模式后，又一家上市物企进军城市轨道交通领域。而除了轨道交通外，在对外扩张的道路上，“以债圈物”也出现了康桥悦生活的身影。
合资入局
大物业时代，物企抢占城市细分赛道各显神通，而在打通城市基建物业服务业务的道路上，如果有政府资源的加持，将起到事半功倍的效果。
前有国企越秀服务与广州地铁的“双炸”组合，后有康桥悦生活联手国企郑州轨道交通，在公建服务领域，物企已渐渐摸索出一套与政府间的有效合作模式。
康桥悦生活与郑州轨道交通合资成立的轨道康桥物业，经营范围含盖了单位后勤管理服务；专业保洁、清洗、消毒服务等，注册资本为1000万元。
根据认缴出资额，康桥悦生活掌握着一定的主导权，该合资公司由康桥悦生活持股51%，郑州轨道交通持股49%。股权架构信息显示，郑州轨道交通的实际控制人为郑州市财政局。
郑州轨道交通则成立于2009年6月22日，法定代表人为李铁军，注册资本高达10亿元，经营范围含房地产开发与经营。
而康桥悦生活与郑州轨道交通的交集远非如此。早在去年8月31日，康桥地产曾将旗下巩义市康桥置业有限公司100%股权质押给郑州轨道交通，目前呈现无效状态。康桥悦生活作为康桥地产的兄弟公司，与郑州轨道交通在此前也就有了联系。
分羹地铁物业
与郑州轨道交通的合作，透露出康桥悦生活抢食地铁物业的“野心”。数据显示，截至去今年年底，郑州地铁运营里程达到了206.3公里，运营里程在全国排名11位。“2023年底运营里程将突破400公里，到‘十四五’末运营和在建里程将突破800公里。”郑州地铁集团有关负责人曾透露。
快速发展的郑州地铁网，给予了物管市场巨大的相像空间。目前，郑州地铁线网累计客运量达15.6亿人次、日均客运量136.68万人次，轨道交通客运分担率达44.79%。
同策研究院分析师肖云祥曾表示，目前我国城市面积扩张明显，新城区建设普遍，在经济、人口满足的条件下，地铁建设成为重要的公共交通方式，也就是说，未来将会有大量的地铁站点形成，从而对地铁站点物业管理产生需求。
同时他也指出，因地铁开发周期较长，会影响到项目获取的速度，进而影响到此模式获取项目的规模量。打造地铁物业服务特色的越秀服务，其相关半年报数据也说明了这一点。
根据越秀服务2021年中期业绩报告，其为广州地铁的71个地铁站和25个车辆段和停车场提供物管服务，在管面积仅为 510万平方米，占总在管面积的14.55%。
用债圈住2家老物企
布局地铁物业是手段，康桥悦生活的目的是不断拓宽服务边界。
“我们以城市综合服务商的角色定位，将社区服务为作基底，逐步参与城市服务，接轨社会治理，力求达到全业态覆盖，充分展示大物业时代下的新价值。”在去年康桥悦生活的品牌换新发布会上，董事长戴卫就已阐述该想法。
布局全业态，康桥悦生活正加速扩张。9月19日，康桥悦生活注资500万元成立商管公司——河南桥旭商业管理有限公司，加码商管物业。
规模尚处于腰部的康桥悦生活，近期并没有大的并购进账，但实际上已经悄悄加入了“以债圈物”的阵营，提前锁定未来潜在的并购目标。
8月10日和9月10日两天，康桥悦生活产生5条相关股权出质信息。出质股权标的的企业分别是西安立丰物业管理有限公司（简称“立丰物业”）和河南鼎峰物业服务有限公司（简称“鼎峰物业”）。
出质人是立丰物业和鼎峰物业的所有股东，出质的股权数额是两家物业公司的全部股份数。
事实上，这两家物业公司比康桥悦生活的发展历史还要久。立丰物业成立于1996年，鼎峰物业则成立于2003年，均是独立第三方物企。其中立丰物业虽未有具体的规模数据信息释放，但是从其超200人的参保人数来看，规模不算小。
与政府合资成立公司、加码商管物业、“以债圈物”锁定物业，康桥悦生活的多元化圈地模式开启。
截至6月30日，其在管建筑面积约为1990万平方米，同比增50.1%；合约建筑面积约为4440万平方米，同比增32.1% 。
其非住宅物业拓展成效显著，同比增228.4%，在管建筑面积约为240万平方米，均来自第三方物业开发商。
在规模扩增下，上半年康桥悦生活总收入约3.97亿元，同比增82.6%；毛利约为1.12亿元，同比增38.5%；净利润为0.54亿元，与2020年同期相比增加13.2%。
但同时，为了加大公共基建项目管理规模，积累经验，康桥悦生活透露，公司主动让利参与竞标程序，导致基础物业管理服务毛利率有所下降。上半年，在多个业务毛利率下跌影响下，其整体毛利率同比下降9%，为28.3%。
文章来源:乐居财经