佳源国际讲“缘分”丨中报风云84
佳源国际讲“缘分”丨中报风云84
乐居财经 房慧 发自嘉兴
“2021年上半年是稳定发展的半年，也是不断调控的半年。”这是佳源国际主席沈天晴对今年行业走势的评判。专题 | 2021中国地产中报风云记
新形势下，佳源国际总裁沈宏杰认为：高质量发展是一个企业长治久安的基础，佳源国际提倡高质量发展，始终按照公司既定的战略布局拓展项目。
“佳源国际积极面对政策变化，行稳致远是公司现阶段主旋律，修炼内功是最重要的工作内容。”佳源国际副主席兼执行董事张翼道出了公司的应对策略。
他还进一步表示：上半年无论从各项财务指标，还是销售情况，佳源都表现优秀，特别是土地储备方面，即使面临行业寒冬期，也能为公司提供强有力的支撑。
报告期内，佳源国际实现收益93.64亿元，毛利29.94亿元，毛利率32%；净利润21.7亿元，同比增长24%；公司拥有人应占溢利19.8亿元，同比增长22%。
山东资产全年将贡献65亿销售额
根据佳源国际半年报披露，其上半年合约销售191.27亿元，比去年同期增长了64%。实现销售面积149.38万平方米，权益占比81%。
从近4年的增幅来看，其合约销售近4年保持43.8%复合增长率；权益销售额近四年复合增长率36.9%；销售面积近四年复合增长32.6%。这样的稳定增幅，也是管理层业绩会强调的重点。
从销售的区域分布来看，长三角销售面积占比超过了60%。数据还显示，上半年并购的5个优质资产来源于山东，总土储面积162万平方米，总货值超过300亿元人民。今年上半年贡献了合约销售28亿人民币，预计全年有65亿人民币合约销售贡献。
提及上半年山东资产的注入，佳源国际董事会主席沈天晴表示，上市公司的不断发展是首要目标，在上市公司有需要的情况下，会继续计划和思考更多资产的注入。
对于今年销售目标，佳源国际总裁沈宏杰表示，不调整销售目标，公司全年销售目标仍为405亿元，下半年还有214亿元销售任务，而公司下半年可售货值有464亿元，满足46%的去化率便可实现全年目标，佳源国际对实现全年目标信心满满。
合作要达成1+1＞2效果
土地储备方面，今年上半年，佳源国际通过公开市场招拍挂及收并购新增7个项目，平均成本为每平方米5225元。7个项目，佳源国际的权益比例100%，长三角总建面占到了80%，另外20%在粤港澳大湾区。
截至6月底，佳源国际拥有土地储备1870万平方米，对应货值为2503亿元，权益比例达82.9%。其中，长三角区域占总货值51%，粤港澳大湾区占总货值23%，山东省占总货值15%。
对于下半年发展策略，佳源国际也将深耕策略重点写入：“要坚持城市深耕战略，聚焦长三角、大湾区，以并购重组、产业落地等模式，围绕已经进入的城市深耕发展，进一步挖掘深耕城市各方面的资源。”
对于集中供地，沈宏杰表示，重点关注集中供地城市中，佳源国际会适度参与，但是佳源国际对规模的冲动较小，不会为了扩大规模盲目合作拿地。合作的企业，要有共同的价值观，“要有缘，要投缘”。如若合作，就要达成1+1＞2的效果。
他还表示，佳源国际将在既定战略下，继续深耕长三角、珠三角等有潜力的城市。
主动控负债至“绿档”
值得注意是，山东资产的注入，也让佳源国际三条红线指标得到进一步优化。
半年报数据显示，佳源国际扣除掉预售账款的资产负债率从去年年末67.4%下降到上半年末的62.1%，净负债率从60%下降到41%；现金短债比和去年保持一致，接近1.3倍的比重。
佳源国际首席财务官张翔表示，佳源国际虽然不是“三道红线”的试点企业，但仍主动按照规定管理财务指标，公司从2019年起杠杆呈现持续下降趋势，2020年起“三道红线”始终保持指标全绿。结合进一步资金回笼比的控制以及整体债务管理等，公司有信心在未来相当长的一段时间里保持绿档的水平。
在债务管理方面，张翔指出，佳源国际有足够的发债额度进行再融资，也有充裕的自有资金安排偿债。公司债务结构持续改善，融资成本下降至8.75%，主要由于上半年非银债务比例大幅下降，以及今年发行的三笔美元债，票息也在逐步下降，年限逐步延长。
2021年2月5日，佳源国际购回于2022年3月到期的优先票据。该优先票据本金额合共约为5580万美元，已有效交回并根据该公司的购买要约获接纳。2021年3月11日，其根据2022年票据的条款行使认沽期权后进一步回购本金额合共约为6150万美元的2022年票据。
佳源国际认为，对于房企来说，随着行业集中度逐渐提升，加上“三道红线”新规、房贷集中度管理制度、集中供地政策的影响，行业面临新变革，对于房企的挑战更加严峻，市场逐步从“以量取胜”向“以质取胜”转变，精细化运营时代到来。