美的置业“扬长”丨中报风云76
乐居财经 魏薇 发自佛山
“我们正处在战略转型的爬升期，增速换挡、结构调整将是下一步的重点。”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐对未来做出了展望。
2021年上半年，美的置业实现合同销售约825.9亿元，同比增长约71.3%，超过2021年上半年百强房企平均增速约 33.5个百分点，已实现年度销售目标的55%；相应销售面积为686.6万平方米，其中一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78%。
期内实现营业收入约330.4亿元，同比增长约57.8%；归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。
在城市战略升级之下，美的置业再上新台阶，重点区域沪苏、浙闽以及珠三角贡献了近7成业绩。
“我们瞄准自己的优势主场，打造自己的根据地城市，启航新的增长。坚定实施根据地战略优化结构，突出自己的优势，做深做透。”郝恒乐介绍，接下来，美的置业仍将坚持实施根据地战略，在已经布局的10个地区打造区域公司或者巩固原有的根据地城市。
围绕传统的优势城市，对包括省会城市、轨道交通节点在内的重点城市优化自己的内部结构，把资源配置到各区域最有优势的城市和团队。
净负债率五连降
就“三道红线”而言，美的置业的净负债率已实现五连降，本期末已下降至58.2%，较2020年末下降21个百分点，现金短债比提升至2.21，扣除预收账款的资产负债率降低至74.7%，仅该项未达到70%的标准。管理层表示，要力争在明年实现“三道红线”转绿。
在融资越发艰难的情况下，美的置业的融资成本持续下降，期内新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%。在民营房企中，这样的融资成本极具竞争力，也从侧面反映出美的置业的财务稳健。
今年2月，美的置业发行公司债券15.2亿元，融资成本维持在4.4%和4.6%的较低水平。5月，成功发行20.96亿商业房地产抵押贷款支持证券，产品优先级份额发行利率低至4.5%，产品期限为17年（附3年末售回/回购选择权）。。
截至2021年6月30日，美的置业的有息负债总额为571.21亿元，相比上年末下降2.6%。同时持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元。
从融资结构来看，银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上的占比提升至39%。
区域深耕、城市升级
报告期内，美的置业将回款的40%用于获取土地，在19个城市新增土储，新增总建筑面积 440万㎡，新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比 65%，较2020年上半年新增提升10%。
截至6月末，美的置业共有339个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与103个项目，覆盖全国62个城市，权益建筑面积4223万平方米。
郝恒乐在业绩会上提到，近两年以来，美的置业坚持城市升级和区域深耕，城市布局实现了升级，区域布局更加聚焦。自2019年以来，美的置业持续不断地把土地投资投放在二线以上的城市，主动控制在低量级城市的投入，甚至在个别城市逐步退出，聚焦长三角大湾区，城市布局升级为一线、二线和强三线为主。
利用自身产业优势，美的置业在报告期内新增旧厂及旧村居合同土储1077万平方米，估算货值1362亿元。截至报告期末，累计已转化土储面积287万平方米，累计已转化货值380亿元；同时美的置业开拓新的旧改方向，通过投资顺银产融平台，着力村级工业园改造，赋能新的旧改赛道。
“在城市更新的赛道上，美的置业是以围绕旧的工业区改造为主，并且通过和一些地方上的国资平台进行合作，着力推进的村级工业园的改造，赋能的旧改赛道。” 郝恒乐透露，美的置业目前待转化的有22个项目，其中17个项目位于珠三角。
四大航道并行
在年初的业绩会上，美的置业曾宣布将战略将升级为“四大主航道”，及住宅、商业、服务、产业并行，逐步从“开发为主”向城市空间的综合建设运营商转型，围绕房地产开发的各个阶段，美的置业在这半年来积极探索，已初见成效。
在四大主航道中，睿住科技是产业航道的重要载体，利用智能化技术抢占增量和存量市场。上半年，睿住交付智慧家庭1.8万户，建设智慧社区项目共计52个。截止报告期，睿住已累计交付智慧家庭8.8万户，以及超过250个智慧社区项目。
在服务端，美的物业以物业服务为主营业务，涉足住宅、商业写字楼、产业园、文旅康养、政府公建等业态，并兼营社区增值、非业主增值、房屋经纪、广告传媒、建筑管理等多元化领域。依托美的置业“智慧地产制造商”优势，通过智慧服务能力打造空间服务生态，经过多年发展，不断延伸、拓展服务业态和产业板块，已逐步成为一家综合性服务集团。
商业运营是美的置业的四大主航道之一，美的置业通过多元渠道拿地，逐步在全国五大城市群深耕发展，已经在很多城市开发了城市综合体和社区商业项目。目前已累计优质商业土地储备近110万m2，开发运营商业建筑面积超350万m2，未来还将继续深耕泛珠三角、长三角、长江中下游、环渤海、西南等城市群的重点城市。
文章来源:乐居财经