佳兆业：郭英成的“王牌”｜中报风云70
佳兆业：郭英成的“王牌”｜中报风云70
从左至右：首席财务官吴建新、执行董事兼行政总裁麦帆、主席兼执行董事郭英成、执行董事郭晓群、执行董事李海鸣
乐居财经 李奕和 发自深圳
“房地产的估值确实表现不太漂亮，但我们会把企业经营做好，把负债控制好，我们需要看的更长远一点，不要只看眼前的事情。”
面对媒体问及的政策调控下，房地产行业估值持续走低及回购问题，郭英成如是回答。
8月25日，佳兆业线上举行2021年中期业绩会，主席兼执行董事郭英成、执行董事兼行政总裁麦帆、执行董事李海鸣、执行董事郭晓群、独立非执行董事饶永、联席首席财务官孙暐健及首席财务官吴建新出席。
2021上半年佳兆业给投资者交出了一份满意的答卷。
1-6月，佳兆业继续实现大增，合约销售638.54亿元，同比增长达77.2%；期内已售总建筑面积380.59万平方米，增长79.6%。在调控持续落地的情况下，放眼整个行业，这也是一项不错的成绩。
报告期内，其营业额300.65亿元，同比增长34.8%。期内的溢利增加30.5%至30.79亿元。期间，佳兆业继续保持30.9%的高毛利率。
得益于靓丽的业绩支撑，8月25日当天，佳兆业收盘报2.31港元/股，大涨5.48%。
一个有趣的瞬间是，期间当媒体问及企业的接班问题，郭英成说，房地产是一项复杂的功课，希望孩子们能够继续努力，为社会的发展做出贡献。
俨然一副老父亲的慈祥口吻。
三道红线提前“转绿”
在房地产调控不断，融资端持续收紧的大环境下，抢抓现金回流、降负债仍是房地产企业经营面的“主旋律”。
期间，佳兆业持续拓展融资渠道，主动开展债务管理，并增强各业务单元的资金统筹能力和自我造血能力，最终实现三道红线提前“转绿”。
数据显示，于2021年6月30日，佳兆业净资产负债比率93.7%，较2020年末减少2.4个百分点；现金短债比1.53；剔除预收账款的资产负债率69.9%，较2020年末的70.1%减少0.2个百分点。至此三道红线全部“转绿”。
自2020年下半年三道红线出台以来，佳兆业在利润方面统筹全集团降本增效目标，深挖内部潜力、向管理要效益；在现金流方面，推行“以收定支、先收后支、收大于支”，增强自身造血能力，严控负债规模。
多措并举下，佳兆业降负债成绩斐然，而这也跟它一直的稳健经营策略有关。一个事实是，早在2017年开始，佳兆业就有意识地主动积极进行债务管理，至今净负债率指标已经实现了8连降。
积极主动的债务管理，让佳兆业境内融资成本较2020年底有所下降。期内，该公司在与传统融资渠道维护良好的合作关系基础上，成功发行了包括尾款ABS、供应链ABS/ABN，长租公司债在内的标准化产品合计18.37亿，发行金额较去年同期增长186%。
截至2021年6月30日，佳兆业现金及银行存款账面值487.36亿元，较2020年12月31日增加3.4%。资金流动性充裕，短期偿债压力较小。
当然，严格的调控政策也给佳兆业带来一定压力。会上，郭英成称，特别在销售端，调控让房企的资金回笼从60天变成90天，资金回流比以往更慢，这给每个企业都造成一定的压力。
但他也认同支持调控，“只有稳地价、稳房价，才能稳投资，这样的情况下对企业的发展，对行业的健康发展是非常有利的。”郭英成表示，佳兆业的经营大多数以一二线城市为主，公司还将继续深耕，保价保量，从而保证整个公司现金流的安全。
业绩会上，佳兆业CFO吴建新也称，房地产的调控、融资的政策仍会不断收紧，这一方面符合国家的调控要求；另一方面，也倒逼了国内房企主动降杠杆，因此反而使房企更加系统性地去防范风险，让行业更健康、理性、平稳地发展。
面对持续的调控，佳兆业已经做好准备，“下半年我们还将主动进行融资规模的管理，积极开拓境内外的创新融资渠道，不断降低融资成本，保障集团的承载能力。”此外，加快去化，2021下半年，佳兆业预计可售货值1270亿元，管理层表示有信心完成全年1300亿元销售目标。
城市更新持续转化
上半年，在土地集中供应的背景下，一些城市的土地出现明显溢价，土拍市场竞争激烈。佳兆业综合衡量公司的发展、土地市场的供给及自身库存的情况，审慎在全国范围进行土地储备补充。在激烈的土拍市场中保持该有的清醒与谨慎。
期间，佳兆业通过合作开发、收并购及招拍挂及城市更新等方式，在国内经济蓬勃发展的区域物色项目资源。于前六月共获得15幅优质地块，应占计容建筑面积246万平方米，土地收购权益代价252.15亿元。
按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地占整体新增土地的63%，华中及长三角分别占18%及12%。
截至2021年6月30日，佳兆业在全国51个城市合共拥有233个房地产项目，土地储备达3114万平方米，土储货值7346.61亿元；其中大湾区土地储备约1923万平方米，占整体土地储备的61.8%。
在众多获取土地储备的方式中，城市更新成为房企绕过土拍市场曲线纳储的兵家必争之地。
2021年开始，城市更新作为中国城市发展新思路的战略目标之一全面推开。在今年的全国两会上，城市更新首次被写入政府工作报告，国家十四五规划明确实施城市更新行动。城市更新逐渐成为国家“促进投资、提升消费”的主要载体。
以大湾区为例，广东省三旧管理办法从立法层面盘活存量建设用地、扩大优质增量供给。深圳城市更新更以立法形式破解拆迁难题，加速转化速度。
然而，旧改也并非一块简单的掘金地。此前，住建部征求《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，叫停城市更新行动中的大拆大建。它对房企的专业性提出了更高的要求，门槛也更高了。
这一切，对于以旧改在深圳起家的佳兆业而言，似乎成为得天独厚的优势。佳兆业自成立伊始便进入城市更新领域，深耕大湾区，至今已有22年的城市更新经验。
业绩会上，佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示，城市更新的理念不再是简单的拆除重建，而是在城市综合运营服务上，对经济、社会、生态、文化、科技五位一体的更新和进步。“我们认为新政对城市更新实施主体的综合能力提出了更清晰和更高的要求，佳兆业的核心优势在今后会更加凸显。”
在城市更新的拓展方面，佳兆业还将继续深耕粤港澳大湾区，加速城市更新模式全国复制。从数据上看，多年对城市更新的深耕，也一步步为佳兆业兑换成大量低成本的优质土储，成为其面对激烈的土拍市场，可以从容、理性应对有力武器。
仅上半年，佳兆业成功转化位于深圳、广州、湛江的3个城市更新项目，转化可售面积112.5万平方米，转化可售货值达到727亿元。按2021年新增土地的权益代价来计，佳兆业今年上半年通过城市更新供应的土地已占整体的土地供应的41.3%，成为其补充优质低成本土储的重要渠道。
截至2021年6月30日，佳兆业仍有超213个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5370万平方米，大湾区占99%。
2021年下半年，佳兆业预计可转化项目155.2万平方米，预计可转化售货742.11亿元。而未来1-2年，其预计还将转化项目382.8万平方米，预计可转化可售货值1420.07亿元。
佳兆业称，其计划通过每年高效、稳定的转化，将城市更新储备补充为优质货源，促进集团高质发展。此外，佳兆业城市更新团队亦将继续物色全国范围内适宜布局的城市，探索城市更新更多模式，寻求更多发展机遇。