中海发展：颜建国有两个“坚守” | 中报风云56
乐居财经 李奕和 发自香港
房企密集的2021年中报业绩会，已持续近两周。
去年以来，三道红线、供地两集中以及频繁调控政策的落地，让一部分习惯了高杠杆、突飞猛进的房地产企业产生了不适应感。
严峻的政策环境下，房企的“信心”比以往显得更为重要。
8月23日，中国海外发展线上举行2021半年业绩交流会，主席颜建国、副主席执行副总裁运营总监兼总建筑师罗亮、行政总裁张智超、副总裁郭光辉及财务总监吕世杰出席。
业绩会上，颜建国也多次说到，“对房地产市场充满信心”、“我们有信心完成这个目标”。
颜建国不是第一个对企业发展表示出信心的人。在已经过去的两周时间里，“信心”一词被房企高管多次提及。
中海确实有自身的底气。从半年业绩来看，作为以“稳”在行业著称的房地产企业，中海无论在规模、营收、利润甚至融资等方面，都完成了较好的指标。
当房地产行进入管理红利时代，这家“四好生”面对政策、融资端的收紧，多年来多练就的“本领”似乎让它在这样的大环境下更显从容，游刃有余。
坚守房地产主业
2021上半年，中海系列公司实现销售合约额2072.1亿元，同比增长20.5%；收入1078.8亿元，同比上升21.7%；经营溢利314.0亿元；毛利率28.5%，净利润率19.3%。多项数据均保持在行业的较高水平。
其股东应占溢利当期实现207.8亿元，扣除税后投资物业公允值变动收益15.5亿元后，仍达192.3亿元，同比上升10.9%。
在一众房企为规避风险，纷纷通过合作等方式增加少数股东权益的情况下，中海的股东应占溢利却实现正增长，俨然行业的“异类”和逆行者。
其每股基本盈利1.90元，公司股东应占权益上升4.4%至3280.5亿元，每股资产净值达29.97元，半年股本回报率6.5%。
具体而言，上半年营收中，物业发展收入1050.1亿元，同比上升21.6%，仍占收入的大头。多元的增长也在加速释放能量，期内，投资物业租金收入22.7亿元，同比上升18%（其中写字楼租金收入17.4亿元，购物中心租金收入5.2亿元）。此外，其他业务收入6亿元，同比上升67.8%。
让人意外的是，在疫情持续影响下，中海酒店和其他商业物业的收入2.3亿元，同比增长达123%。
2021年，中海商业项目迎来一波入市高峰。上半年，宁波中海大厦、北京金安中海财富中心等6个项目已投入运营。下半年，还将有15个商业项目集中入市，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态。
虽然多元化业务迎来快速的增长期，但颜建国还是坚定看好房地产的发展。面对持续不断的调控对行业产生的影响，他表示，中海对房地产行业始终抱有乐观的态度。
作为主席的颜建国，需要给中海树立信心，更需要给一众投资者予行业信心。业绩会上，他从房地产在国民经济的地位、国内城镇化率仍在加速进行等方面，以佐证自己的观点：短期有波动，中长期始终有信心。
从行业到企业，颜建国表示，“中海认为坚守房地产行业，坚守主业，未来公司一定能够得到很好的发展。”
其进一步指出，房地产的宏观调控政策，包括今年上半年土地政策也好，金融政策也好，一切的出发点都是希望房地产市场，在房住不炒的前提情况下能够平稳健康地发展。
“短期政策出台对市场都会有一些影响，但这些政策都有利于房地产事业较长时间的平稳发展。”
保持流动，现金为王
以“房住不炒”为基础，国内近段时间推出的一系列政策，包括针对房地产企业的“三条红线”、针对商业银行房地产贷款的“两条红线”、针对土地供应的“两集中供地”等，正在牵引房地产市场深刻变局。
以往以高负债、高杠杆，获得规模快速发展的模式在房地产企业头上不再适用。取而代之，深耕利润、精管理，成为房地产行业新的“王道”。那些以往苦炼内功，在负债、财务上更加健康的企业获得更多的青睐与关注。而中海正是其中一个。
半年业绩数据显示，截至2021年6月30日，中海的资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，未触“三条红线”中的任何一条，继续保持在“绿档”。三项指标不仅没有触及红线，还远远高于红线标准。
截至2021年6月30日，该集团的银行及其他借贷为1487.4亿元，担保票据及公司债券则为797.1亿元，总借贷为2284.5亿元，其中一年内到期的借贷452.3亿元，占总借贷的19.8%。
期内，中海销售回款上升31.4%至1218.8亿元，银行结余及现金为1174.3亿元，加上未动用银行授信额度530.6亿元，可动用资金达1704.9亿元。手持现金远高于其短期负债。充足的现金为其债务管理提供了更为宽裕的空间。
据了解，中海上半年境内外债务资金流入合共达385.9亿元，已归还到期债务216.7亿元。下半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合共为318.5亿元。
更令人羡慕的是，在房地产融资端持续收紧的环境下，钱也比以往变得更贵。谁能用更低的成本融的更多的钱，谁就在金融端占据了更主动的位置。这无疑也是中海的一大优势之一。
期内，该集团的加权平均融资成本仅3.6%，继续保持在行业的最低区间。而反观大部分房地产企业，其融资成本大部分都达到6%-7%。
凭借较低的融资成本，中海期内于境内发行债券合共76亿元，包括成功发行18年期合共31亿元资产支持专项计划证券，其中21亿元为国内房企首单绿色碳中和证券产品，亦为期内同类产品发行利率新低；公司债券30亿元；中期票据15亿元。持续补充现金流。
另一方面，在一众房企忙于降负债的同时，在现金流上保有更多空间的中海也得以“逆向而行”，加快开工和周转。
业绩会上，副主席执行副总裁运营总监兼总建筑师罗亮表示，“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一部分的项目较近期率先回笼，我们的周转速度也在进一步加快。”
其指出，中海的周转效率是高于同业水平的，未来也将助力集团的ROE水平维持在行业的较好水平。
不买不赚钱的地
手中持有充裕的现金，中海却不胡乱拿地。今年初，中海曾定下土地投资目标，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。
半年过去了，这个目标大却打折扣。
报告期内，中海在中国内地14个城市合共新增20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米，总地价513亿元，权益地价458亿元，新增货值1104.9亿元。
而即便算上该集团系列公司，其新增土地储备49宗，总地价也仅778.1亿元。仍低于此前定下的投资预算不少。
值得一提的是，在“两集中供地”的新政策下，从第一批集中供地的情况看，一些热点城市的土地出现了明显的溢价，土拍市场竞争激烈。也因此，近段时间以来，不断传出有城市延迟第二批集中供地时间的消息。
颜建国对待过热的土地市场态度很明确：不赚钱的地不会去买，这是中海很重要的观点。“在投资策略方面，中海继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。”
他介绍称，中海上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。其投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况。
所以拿不拿地，“主要是看最后集中供地的城市，到底竞争情况以及政府的新的规则。”颜建国也称，会努力去完成土地投资的预算目标。
本着理性把控投资节奏，坚守投资刻度，中海也在继续加大力度推进“蓝海战略”，期内成功获取苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大项目。
数据显示，报告期末该集团系列公司（但不含中海宏洋）土地储备为5940万平方米（实际权益为4985万平方米）。加之中海宏洋土地储备3284万平方米（实际权益为2892万平方米），中海系列公司合计土地储备达9224万平方米。
业绩会上，关于“房企拿地销售比不得超过40%”的问题也引发投资者的广泛关注。行政总裁张智超对此回答称，40%购地比的指标在去年就有，是属于三条红线以外的参照，不属于强制性的要求。
且指标里不含持有类物业的投资额，把这部分剔除后，中海基本上也能达到或者接近于这个水平。“所以中海认为这个指标一方面不具备强约束，另外总体而言对公司的影响不大。”
文章来源:乐居财经