中国奥园：“城更”红利｜中报风云50
中国奥园：“城更”红利｜中报风云50
2021-08-23 21:09·
乐居财经 李奕和 发自广州
8月23日，中国奥园（3883.HK）以线上直播方式举行中期业绩发布会，中国奥园董事会主席郭梓文，集团党委书记、总裁郭梓宁，集团执行董事、联席总裁马军，集团执行董事、联席总裁兼CFO陈志斌，及执行董事、高级副总裁陈嘉扬出席。
今年前7月，中国奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。藉精细化管理和区域深耕，公司规模、营收继续获得增长。
而城市更新，成为奥园这场半年业绩着墨较多的亮点之一。
得益于早年在城市更新业务的投入，今年1-6月，其转化可售货值135亿元。而截至报告期末，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中99%集中在大湾区。
主席郭梓文表示，预计2021年至2024年，奥园还将转化可售货值2420亿元。城市更新业务加速转化，成为其未来业绩的重要支撑。而随着城市更新逐步进入加速转化，奥园也将迎来利润的释放期。
管理层累计增持10.3亿港元
报告期内，奥园实现物业合同销售额675.8亿元，合同销售面积596.3万平方米，同比分别增长33%和17%，平均售价约每平方米1.13万元。
对于全年1500亿的目标，主席郭梓文在发布会开篇讲话中就表示，有信心完成。该公司在2021年预计的可售资源约2200亿元，按此计算，奥园只需去化达68%，就可完成全年目标。
2021年上半年，奥园总营业额325.10亿元，较2020年同期的282.43亿元上升15.1%。当中，物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益分别占94.5%、5.2%和0.3%。
销售物业收入仍是占其中的大头，但数据也可看出，奥园的多元化业务也正在对其业绩作出贡献。近年来，奥园正逐步增加投资性物业及其他资产业态，包括商场、写字楼、酒店、文旅等。据了解，预计在2020-2023年，其多元化收入年复合增长率将达50%。
值得一提的是，近段时间以来，由于受国家政策和调控影响，房地产板块股价有所走弱，房企管理层纷纷开启回购增持模式。就在刚过去的6月17日，中国奥园主席郭梓文以约930万港元，增持公司138万股股份，平均价每股6.73港元。增持后，郭梓文及郭梓宁最新共同持股比例增至55.3%。
媒体关心，面对不确定的调控环境，奥园管理层是否还将跟进回购增持。对此疑问，郭梓文在业绩会上表示，其对奥园发展的前景充满信心，不排除在适当的时候会继续增持。
事实上，因对公司的持续看好，奥园管理层对公司的增持回购一直在增长。统计数据显示，2013年至今，奥园集团主席郭梓文与高管层对其的增持金额，累计已达到10.3亿港元。
有息负债争取下降15%
今年初，奥园完成组织架构的优化，成立幸福人居（房地产）与悦康生活（非房业务）两大板块，以此全面整合房地产板块，推进管控扁平化，强化大运营及精益化管控。
事实上，在 “三道红线”等新规政策下，精管理、强回款、降负债成为房地产企业的日常经营常态。于中国奥园而言，其通过对组织架构等方面的调整，在降负债、促回款上取得较好提升。2021年上半年，其现金回款587.9亿元，回款率达87%。
今年以来，中国奥园寻求积极主动的债务管理，优化债务结构，提前安排再融资，审慎资金管理。
当中包括，2021年1月，奥园采用交换要约配新发行方式按票面价发行1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创公司债券发行成本新低；2021年2月，发行6年期3.5亿美元5.88%优先票据，创公司美元债最长发行年期。
回款的加强，也使期内奥园的手持现金得以增加。期末，该公司银行结余及现金606.45亿元，同比增加15.5%。加上受限制银行存款76.77亿元，其总现金约683.23亿元，现金短债比为1.3倍。
业绩会上，联席总裁陈志斌表示：“年初我们的目标是降5%的总负债余额，上半年已经降了超过3%，我们有信心把有息负债往下降大概10%~15%的水平，争取降到1000亿以下。”
三道红线方面，仅有一项仍在“红线”之内。陈志斌表示，预计在明年底，三道红线将全部达标。
城市更新加速转化
三道红线、供地两集中政策的出台，加之正着力于债务的优化，奥园在投资拿地方面变得更加谨慎。其将年购地预算控制在当年合同销售额20%以内。
据了解，2020年，中国奥园为抓住市场窗口期积极换仓，购地金额达450亿元，新增货值2426亿元，土地储备扩充甚为积极。
相比之下，在控负债的策略调整下，2021年上半年，其新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价仅42亿元，新增可售货值178亿元。土地投资远比去年同期要少。
对此，执行董事、联席总裁马军表示，长期以来中国奥园获地方式主要还是靠收并购，以及旧改项目转化。今年上半年，中国奥园在拿地策略上也关注到集中供地市场，整体来看，土地市场整体溢价率比较高，土地成本明显提高。
马军补充道，公司运营高度关注三条红线达标情况，未来在拿地上将更多专注旧改转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。
值得一提的是，对拿地的态度变得谨慎，城市更新项目的转化成为其底气所在。有粤港澳大湾区四小龙之称的奥园，早在2011年便进入城市更新领域。得益于前期的布局和深耕，城市更新项目开始持续为其带来大量土地储备。
过去的2020年，奥园城市更新项目转化的可售货值达400亿元。而今年1-6月，其转化可售货值也达到135亿元，预计今年全年转化可售货值亦将达400亿元。截至报告期末，其拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。
数据显示，期末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积达5358万平方米，总货值约5939亿元。而若计入城市更新项目，中国奥园的总货值约1.35万亿元，能满足未来四至五年的发展。
执行董事、高级副总裁陈嘉扬介绍，预计2021-2024年，城市更新转化的可售货值可达2420亿元。
其指出，奥园将继续发挥在收并购和城市更新的优势，合理控制土地成本，支持公司的可持续发展。而随着城市更新逐步进入加速转化期，奥园也将迎来利润的释放期。其预计平均毛利率将达35%至40%，净利率15%至20%。