银城生活：稳坐高负债头把交椅| 中报风云49
乐居财经 徐酒眠 发自南京
“江苏省外的项目可能毛利水平更高，但公司市场战略上，明确要求区域集中化，外拓项目以江苏省内为主。”银城生活服务（01922.HK）执行董事兼总裁李春玲在2021年中期业绩发布会上如此说道。专题丨2021中报风云：物业》》
毛利率处于低位，但银城生活服务并不打算将“宝”押在江苏省外，仍决定在江苏省内寻找项目。
区域集中化是有点效果的。截至2021年6月30日，银城生活服务实现营收5.88亿元，同比增长40.97%；毛利为9784万元，同比增长20.12%；母公司拥有人应占溢利为4019.1万元，同比增长36.07%，每股盈利为0.15元。
无论是营收还是利润，银城生活服务的增幅都挺“亮眼”，但低毛利率这个“顽疾”依旧未改，不升反降。除此之外，高负债率又给银城生活服务增加了新的困扰。
毛利率降至16.6%
与港股上市的众多物企比较，银城生活服务的毛利率一直处于较低水平。
2021年上半年，银城生活服务的毛利率为16.6%，同比去年减少了2.9个百分点。而同期佳兆业美好、雅生活服务、弘阳服务、远洋服务几家已公布中期业绩的物企毛利率分别为32.6%、30.0%、28.9%、31.9%，大多超过其一半。
银城生活服务的业务主要有两大类，物业管理服务和生活社区增值服务。2021上半年，其物业管理服务营收分别为4.6亿元，占总收入78.6%；生活社区增值服务实现营收1.3亿元，占总收入21.4%。
同期，这两大主营业务的毛利率均出现下滑。作为主要收入来源的物业管理服务，毛利率由去年同期的14.7 %跌至11.3%；而作为拉高整体毛利率的社区增值服务，其业务占比不高，而且自身毛利率也在下降，毛利率由去年同期的39.6%跌至36.2%。
银城生活服务解释称，毛利率下降主要有两个方面原因，第一，最低工资水平上涨，造成公司人工成本增加；第二，由于去年同期在疫情的影响下，国家出台了一些税费的支持政策，因此去年同期毛利率水平较高。
半年报显示，由于业务扩展令员工数量及分包成本增加，截至2021年6月30日，银城生活服务的销售成本达4.9亿元，同比增加了46%；同期政府补助收益405万元，同比去年的636.4万元减少了36.4%。
“去年上半年，政府给予社保政策是减半，导致上半年整体的毛利的水平确实有增长，今年上半年毛利率的下降，不否认有其他的原因，但主要因为政府政策。”执行董事兼总裁李春玲在业绩发布会上如是表示。
与其他物企对关联方的依赖不同，银城生活服务自诩为“二手盘专家”，规模增拓主要依赖第三方市场。2021上半年，其新增在管面积达到了986万平方米，其中来自第三方的面积905万平方米，占比92%。
业内人士分析，第三方物管项目的增多，前期的投入也相应增加，一定程度上也拉低了毛利率；同时，相对于新盘，二手盘服务对象主要是社区业主，业务线主要为基础物业管理，因此也就少了毛利率更高的、开发商早期的非业主增值服务部分。
储备面积减少近一倍
银城生活服务的储备面积一直以来都比较低。
2016-2020年，银城生活服务的储备面积分别为340万平方米、320万平方米、680万平方米、470万平方米、360万平方米。
而截至2021年6月30日，银城生活服务的合约建筑面积为5091万平方米，在管建筑面积4900万平方米，储备面积仅为191万平方米，同比去年同期的359.2万平方米，储备面积减少了近一倍。
同期，合约建筑面积与在管建筑面积的增长率分别为36.5%、45.4%，二者增长率相差8.9个百分点。
2021年上半年，银城生活服务来自关联方的物管收入占比为17.7 %，在管面积占比为15.8%，关联方的收入与在管面积剪刀差仅有1.9%。
与关联方房企的依赖性低，银城生活服务的独立性在增强。不过另一方面，缺乏关联房企的稳定有力“输血”，规模增拓依靠收并购与第三方市场，也存在有一定的不确定性。
2021年上半年，银城国际实现合约销售165.36亿元，合约销售建筑面积约为81.16万平方米，即使全部结转为银城生活服务的在管面积，增量也较为有限。
此外，“区域型”物企的标签，对银城生活服务的长期增长也增添了不确定性。
“争取在三年内成为江苏省头部企业”是银城生活服务的定下的目标，但其目前的布局，还是过分倚重南京地区。
截至2021年6月30日，银城生活服务的物业管理服务涵盖中国19个城市，包括江苏省的12个城市及长江三角洲地区大都市中其他省份的7个城市。其中，在南京的在管面积为3066.3万平方米，占比超六成；来自南京地区的营收达3.66亿元，占总营收的近八成。
“到2023年，在管面积突破1亿平方米。”年初业绩发布会上，银城生活服务管理层喊出了这样一个目标。
今年上半年，银城生活服务没有太多收并购动作，通过市场招投标获取了61个项目。对于市场拓展，李春玲在半年业绩会上也有给出解释，银城生活服务对并购持谨慎、稳健原则，上半年没有太多收并购动作，不代表没有相关业务洽谈。
资产负债率达75%
资产负债率长期居于行业高位，是银城生活服务的一个“困局”。
2019年资产负债率达到了82.4%，高居当时29家物业股首位。较高的负债率存在一定风险，上市后，银城生活服务有意在控制。截至2020年底，其资产负债率虽然有所下降，但80.07%的数值仍然居于44家上市物企的榜首。
物业股大多现金充沛，不仅手握大笔现金且大多都是零借款。而截至2021年6月30日，银城生活服务的负债总金额为6.6亿元，总资产为8.8亿元，资产负债率为75.01%，也是一个不低的数值。同期，其现金及现金等价物为2.87亿元，计息银行借款为0.82亿元。
“相对于2020年底（现金5.72亿元）有所下降，主要原因是偿还了2亿元的银行贷款以及支付了一些车位代销的保证金所致。”银城生活服务管理层在业绩发布会上表示。
银城生活服务“家底”并不算厚实，自身尚且顶着高债度日，却另一面还在“反哺”地产。
今年6月30日，银城生活服务以1161.7万元的代价收购了银城国际位于南京的四处物业，共计约281平方米。
现在越来越多的物企在寻道并购做“轻”，而银城生活服务却在“增重”，向关联房企收购实打实的重资产物业，业内人多认为此笔收购是在“为银城国际输送资金”。
不过，拿到这4间铺面，银城生活服务也没打算自己消化，已经谋定了要转售出去。
“这四间铺面并没有完成过户，银城生活服务是一家轻资产的公司，对于类似的收租和重资产的运营，要保持谨慎和警惕。其中两间已经有合适的买授方，预计在后续公司会把其中两间转售，不再购置这类的资产。剩下的两间，有一间也会采取出售方式。”李春玲在业绩发布会上表示。
文章来源:乐居财经