旭辉林峰：这次黑夜有点长
乐居财经讯 兰兰 8月14日，易居沃顿PMBA-10期集修共训第三天，旭辉控股CEO 林峰现场分享了识别房企财务风险的十五个判断标准，并表示没有消失的行业，只有消失的企业，做厚做强是房企需要努力的方向。
林峰指出，如何识别房企的财务风险，可以总结为五显五隐五征兆的十五个判断标准：
“五显”指五个显性财务指标，也就是三道红线和两个观察指标：剔除预收账款后的资产负债率不能超过70%；净负债率不超过100％；剔除受监管资金的现金短债比不小于1；经营性净现金流为正；投资买地的金额不超过年度累计销售的40%。
“五隐”指五个隐性指标，不太被关注但是也相当重要：总负债周转率大于等于1；资产的流动性，包括品类、区域、体量；债务集中度，包括月度、季度、年；关注真实利率水平，企业的非标融资利率；关注表外负债情况，非并表负债、权益比与分红比。
此外还有五个征兆指标是在财报或公告上所没有的，不一定准但是有一定的预警性，包括：一直有负面，始终未澄清的传言；金融机构的白名单；频繁变动的核心管理层；六个月以上没买地；产品基本面与毛利空间。
五显五隐五征兆，是观测房企财务安全性的经验标准，如果企业只是碰到一两个，并不代表就有问题，但如果交叉踩中好几条，就要小心了。
他认为，行业宏观调控的灰犀牛叠加疫情的黑天鹅，地产人感到压力与迷茫，认为行业进入消退的拐点，担心熬不过严寒的长冬。但如果将目光往未来看远一点，就会看到冬天终将过去。
目前所有政策的目的都是保障行业有序平稳发展，毕竟，资本不能无序扩张，房价也不能无序上涨，调控减少了行业发展的不确定性。
地产被调控，一是说明行业仍很重要，衣食住行，都是基础的民生行业，房地产行业会持续经营下去，行业永远都会在，没有消失的行业，只有消失的企业；二是说明行业的日子仍然很好过，否则政府就不会调控；三是说明行业做得还不够好，政府通过调控来让行业和企业更健康。
房地产行业进入一个寒冷的长周期已不容质疑，但行业仍然是一片大海，仍然大有可为，关键在于自身如何为之。
在行业高增长时代，企业的关键词是做大做快，当环境发生变化，在能力生存时代，最厚最强反而是更重要的。要追求有质量的发展，而不是规模。你必须不停奔跑，才能够活下去。
林峰称，黑暗过后必有黎明，只是这次黑夜会有点长，不要幻想政策导向短期会有变化，但要做好长期奋斗的准备，用足够的耐心等待黎明。
目前房地产行业处在四面围城的阶段，但我们要清晰地认识到宏观调控的终极目的是通过调节市场，尽可能做到公平优先、兼顾效率；减少资本的聚集程度，缩小贫富差距，最终实现共同富裕。
行业虽下行，但波动不会太大。作为衣食住行的行业之一，活下去才是硬道理，没有消失的行业，只有消失的企业，做厚做强是房企需要努力的方向。
林峰透露，企业风险测评有五个明显指标：剔除预收账款后的资产负债率指标不能超过70%；净负债率指标不超过100%；剔除受监管资金的现金短债比不小于1；经营性净现金流为正；投资买地的金额不超过年度累计销售的40%。若企业踩了其中三道指标，要做好心理准备。
当今市场环境会淘汰部分企业，也会淘汰一批伪高管。优秀的企业要不停迭代，优秀的个人也要不停迭代。你必须不停地奔跑，才能停留在原地。真正的企业高管应该是企业家精神的专业管理者，始终保持学习与思考的状态。
判断企业的风险性除依据财务报表外，还应关注始终未澄清的负面消息；实时掌握金融机构的白名单；企业核心高管是否在频繁变动；六个月内有没有买地，资金链是否紧张；注重产品基本面与毛利空间，看企业安身立命的本领还在不在。
目前，地产企业为了生存已经做了很多准备。“我认为不仅要做准备，还要做到精准高效。回归精简化管理：精简制度、流程、授权、协同；在重点地方投放资源；聚焦优势城市做深做透；聚焦潜力板块与公司的主力项目。”林峰说。
文章来源:乐居财经