丢客户少项目，这家地产代理商三闯港交所
丢客户少项目，这家地产代理商三闯港交所
文/乐居财经 杨宏彬
1948年11月美国总统大选时，史密斯作为合众国际社驻白宫记者，随总统竞选人杜威乘火车采访，乘坐的火车在圣路易斯遭到了选民的袭扰，导致列车长决定不再停车，而随行记者也因此无法将稿件发出。
但史密斯并未因此而放弃。他把报道写在一张纸上，还留下了合众国际社的新闻热线以及五美元。请捡到的人打电话帮他把新闻“发出去”，五美元作为报酬。最终，在全美记者没有人发出一条新闻的情况下，史密斯记者坚持不懈，让合众国际社发了不少“独家新闻”。
沙勇现在虽已不再从事新闻工作，但曾经作为记者的那种坚持不懈的精神刻在了他的骨子里。 在两次带领迪赛基业冲刺港交所失败后，沙勇并没有选择放弃，而是继续敲响了港交所的大门。
港交所4月20日披露，迪赛基业控股有限公司（下称“迪赛基业”）向港交所主板递交上市申请，智富为其独家保荐人。据悉，迪赛基业这是继于2021年2月26日、2021年8月30日先后两次递表失效之后的第三次闯关。
沙勇“集权”
招股书显示，迪赛基业是宁波及苏州一手房地产市场的房地产代理及咨询服务提供商之一。根据灼识咨询报告，按2021年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，公司于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第二及第五，分别占市场份额的4.8%及0.4%。
迪赛基业的掌舵人沙勇，透过全资拥有的Sha Y Holdings，持有迪赛基业74.6188%的股权，同时其在公司也担任执行董事、主席兼行政总裁。
据了解，沙勇早年间曾是一名媒体工作者。曾先后任宁波市音像公司摄像师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者。在电视台任职期间，曾做过房产专栏。2001年起，沙勇担任宁波市迪赛控股集团有限公司董事长兼总经理，2015 年11月起，任宁波迪赛董事长。
迪赛基业曾以宁波迪赛的身份短暂于新三板挂牌交易。公司在2016年4月22日开始在新三板买卖，但在2020年4月14日，于新三板摘牌，当时市值2.13亿元。
决定冲刺港交所后，沙勇对公司的架构进行了一些调整。包括精简了组织架构，将与主业不相关的海贝音乐及迪贝艺术进行出售、成立上市主体迪赛基业，打包装入资产，引入投资人等。
调整后的上市主体，与之前新三板挂牌主体相比，股权有了一些变化。原本沙勇与家族成员合计持有43.3903%的股权。 而在调整之后，沙勇独自手握的股权达74.6188%，同时，其引入了投资人——WW Investments，这是由黄晓100%持股的公司。
招股书显示，黄晓因看好公司的前景及发展潜力而决定投资，在迪赛基业重组之时进入成为公司投资者。
佣金率再降
相较于前两次递表，迪赛基业这次披露的经营数据要更全面一些，其中包括了2021年全年的经营数据，但这一组数据却并不亮眼。
2019年-2021年，迪赛基业分别实现营收1.84亿元、2.05亿元及2.15亿元，虽然逐年递增，但增速在明显放缓。
招股书显示，迪赛基业主要从事房地产代理服务与房地产谘询服务。2019年-2021年，迪赛基业分别获 62名、67名及66名房地产开发商委聘，就100个、106个及100个房地产代理项目提供房地产代理服务。
同期，迪赛基业自房地产代理服务的收益占公司的总收益的94.4%、89.6%及86.7%，而来自房地产谘询服务的收益分别占相应年度总收益的5.6%、6.6%及10.0%。 可以看出，房地产代理服务是最主要的营收来源，而房地产谘询业务所占比重正在逐步升高。
苏州和宁波为迪赛基业的主要战场，其绝大多数房地产代理业务的收益均来自于这两个地区。但2021年，迪赛基业该业务在苏州地区的收益却出现了明显下滑。2021年苏州地区房地产代理业务收入1939万元，较2020年同期下降36%，较2019年同期下降37.53%。
从代理项目的数量来看，2021年迪赛基业在苏州的房地产代理项目并未有明显减少，2019年-2021年地区的代理项目数量分别为18、18及17个，但收益却呈现逐年下滑。
相较之下，宁波地区的房地产代理业务表现较为强劲。2019年-2021年分别收入1.17亿元、1.35亿元及1.54亿元，项目数量也逐渐递增，2019-2021年分别为44、51、54个。
而房地产代理业务又具体细分为住宅物业代理与商业物业代理，其中住宅物业代理是主要的营收来源。2019年-2021年住宅代理确认的收入分别为1.36亿元、1.43亿元及1.27亿元。该业务的收益在2021年出现了下降。
下降的原因，是迪赛基业住宅代理佣金率的逐年下降。2019年-2020年，该业务佣金率分别为0.80% 、0.63% 及0.57%，最主要业务佣金率的下降，直接导致了迪赛基业收益增速的放缓。
两项成本花掉大部分收益
营收的逐年增长带动了迪赛基业利润的增长。2019年-2021年，其分别实现净利润1227万元、3576.4万元 以及3812.1万元，净利润的增速同样在放缓。而归母净利润则分别为1321.7万元、3580.5万元以及3863.8万元。
影响迪赛基业利润的开支主要有两项，分别是员工成本与分包开支。2019年-2021年，迪赛基业的员工成本分别为1.26亿元、1.13亿元以及 1亿元。虽然该成本在逐年下降，可数额依然巨大，分别占当期收益的68%、55%以及46%。
而分包开支则是迪赛基业近两年来增长最为迅速的一项成本。 2019年该成本仅为663.7万元，2020年突然猛增至2149.5万元，增幅为223.39%。2021年，该项成本再度大增至4202.4万元，同比增长95.5%。
迪赛基业披露，分包费用主要指委聘分包商补充其房地产项目的房地产代理及谘询服务所产生的费用。2020年该项费用大增的主要原因是，向宝龙依舍项目的个人购房者提供配套装修服务聘用装修服务供应商；以及为欢乐海岸项目及春风云筑项目聘用多名分包商补充销售团队，以实现绩效目标。
现金流方面，2019年及2020年，迪赛基业的现金均为净流出。2019年净流出1050万元，2020年净流出240万元。其中，2020年赛迪基业向股东派息约5250万元。 这是近三年来唯一一次派息，派息额约是当期净利润的1.47倍。
现金大幅缩水，将直接影响公司资金周转及偿债能力。2020年，迪赛基业流动比率从1.6倍降至1.2倍，资本负债比率从14.5%升至21.2%，资产变现能力及长期偿债能力有所下滑。
2021年，迪赛基业现金流入净额为1650万元，主要是因为经营活动所得净额较多所致。同时流动比率也回到了1.6倍。
由于迪赛基业是向客户提供服务后收取款项，所以公司的应收款数额较大，且逐年递增， 值得警惕的是，公司或许会面临账款无法收回的风险。
2019年-2021年，迪赛基业的应收款分别为5290万元、6590万元及9100万元，同期内的减值亏损拨备分别为940万元、940万元及1200万元。