标普确认龙湖集团“BBB”长期发行人信用评级，展望“稳定”
乐居财经讯 4月12日，标普确认龙湖集团（00960.HK)的长期发行人信用评级为“BBB”。与此同时，标普确认了龙湖集团的高级无抵押票据发行评级为“BBB-”。
“稳定”展望标普对龙湖集团在未来12-24个月将坚持稳健的财务管理，并逐步改善杠杆率的预期。
龙湖集团评级的确认反映出该公司平衡的运营模式应该会继续为其信用状况提供支持。该公司在保持强财务纪律的同时稳步扩张，将有助于该公司在未来一到两年抵御不利市场环境的波动。
龙湖集团一直以来保持着严格的财务管理。在过去的五到六年里，该公司平衡了增长与保持相当稳定的财务杠杆。这反映在公司过往的投资决策中，该公司的投资决策是基于净负债率(净债务/股本比率)的上限为60%。标普预计，该公司在投资性物业上的年度资本支出在未来几年将保持在房地产销售收入的10%-15%以内，这是龙湖集团过去十年一直采取的一项资本配置政策。
根据标普的估计，龙湖集团的杠杆率将在未来12-24个月内改善并维持在3.5倍以下。在标普看来，2021年底约3.8倍的杠杆率(债务/EBITDA之比)峰值是暂时的。这是由于物业开发部门毛利率下降速度快于预期，再加上该公司在2021年下半年房地产行业陷入低迷期间仍在持续的土地支出。
标普认为龙湖集团将通过持续但有选择性的土地收购来控制债务增长。根据标普的估计，该公司在土地上的并表后现金支出占房地产销售收入的比例将从过去三年的40%-45%下降到2022-2024年的30%-35%。这将导致在2022-2024年期间，债务每年增长不超过5%，并且在此期间杠杆率将稳定在3.1 -3.4倍。
经常性收入的强劲增长将有助于长期经营业绩，并降低业务波动性。预计未来两年，在新项目开业和有机增长的推动下，商场和服务公寓的租金年增长率都将继续超过20%。在标普看来，执行风险应该是可控的。这是因为龙湖集团正在筹备的大多数商业购物中心投资组合都位于高线城市。过去十年，龙湖集团在这些城市建立了品牌认知度，并积累了一定的行业经验。
标普预计，到2024年，非开发业务对龙湖集团毛利润的贡献将超过30%，而2021年这一比例约为15%。在其非开发业务中，商业物业占了80%。根据标普的估计，到2024年，商业物业的稳定租金也将用于龙湖集团的利息支出和股息支付。这将提高其盈利和现金流的透明度和韧性，并缓冲公司物业开发业务的波动性。2021年，龙湖集团的租金收入已经比利息支出高出约20%。
标普相信龙湖集团将继续保持其在中国十大开发商中的稳固市场地位。在2021年底约4700亿元人民币的可销售资源的支持下，该公司专注于高线城市的强劲销售执行，应该能提供足够的支持，使其在2022年的销售保持平稳。如果其去化率将达到59%-62%，则上述目标应该可以实现，而公司的历史纪录是63%-66%。该公司强大的运营现金流，加上90%-95%的高额现金回收，将继续满足其在商业物业领域的扩张需求。
到2024年，龙湖集团在物业开发领域的利润压缩应该会缓解并正常化。预计在未来两到三年内，其总毛利率将保持稳定，这得益于不断增长的租赁业务，该业务的毛利率要高得多(70%-75%来自商场)。此外，龙湖集团已经深化了对一些更高级别市场的渗透。这些市场的需求更加具备韧性，加上该公司识别和执行土地投资的能力，将使其物业开发部门的毛利率到2023年稳定在20%左右，而2021年的毛利率约为23%。
对龙湖集团的稳定展望反映出标普的观点，即未来12-24个月，该公司将坚持审慎的财务管理，并逐步改善其杠杆率(以债务/EBITDA比率衡量)至3.5倍以下。龙湖集团将继续受益于不断增长的经常性收入组合。
若龙湖集团未能维持其经常性收入，以致租金收入/利息支出之比不高于1倍，标普可能会下调其评级。
如果该公司的盈利下降，或者其举债扩张超过标普的预期，标普也可能下调评级。如果该公司无法将其债务/EBITDA之比维持在3.5倍以下，将引发评级下调。
鉴于龙湖集团仍处于扩张阶段，且房地产行业是高度资本密集型行业，未来24个月的评级上行空间有限。但是，如果龙湖集团在物业开发和持有方面的市场地位显著改善，同时公司保持稳定的杠杆率，标普可能会上调其评级。
ESG信用指标:E-3, S-2, G-2
在标普对龙湖集团的信用评级分析中，环境因素是一个中等负面的考虑因素。然而，该公司面临着与行业同行相当的环境和社会风险。它的治理框架好于行业平均水平，尤其是在中国民营房企中。这是由于长期的上市历史和公司战略的持续执行以及审慎的风险管理。
文章来源:乐居财经