“理性”土拍
文/乐居财经 孙肃博
土地，是房企最重要的生产资料。
很长一段时间内，房企似乎都有“土储饥渴症”，疯狂抢高价地、囤地。
但是，在“两集中供地”等各类调控政策以及土地红利和金融红利逐步消失的大环境之下，过多的土储已经成了累赘，房企拿地开始谨慎、理性。
据克而瑞统计，2022年3月，全国土地市场成交规模虽然环比月微涨13%，但依旧维持在历史低位，同比降幅超七成。受此影响，总成交金额同比也大幅下降。
截止4月2日，已有8个城市完成了首轮集中供地，分别为北京、福州、厦门、青岛、合肥、重庆、武汉、成都。
整体来看，由于企业流动性压力仍存，虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低，但房企拿地仍持谨慎态度。
福州为8个集中拍地城市中流拍率最高的城市。18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看，仅有4.2%，与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。
青岛则仅供应了16幅地块，出让规模不足100万平方米，明显不及去年任意批次。最终顺利成交15宗，成交建面达76.6万平方米，在3幅地溢价成交的影响下，平均溢价率达2%。
武汉本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1宗溢价成交、并且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。
最新结束的成都首轮土拍则出现了“冰火两重天”的局面，整体溢价率为5%，大部分地块底价成交，少数热点地块进入摇号抽签环节，区域之间冷热不均的情况较为明显。
地金网表示，在“两集中”政策下，房企拿地压力面临一些新的难点。
其一，由于地产行业的利润率快速下滑，符合投资标准的地块会大幅减少，这就要求房企加大投资漏斗去增加看地的数量，从前端投资把握项目利润，进而找到合适的地块。
其二，“三道红线”和“两集中”等政策对房企的资金规模形成了巨大挑战，在房企规模适度增长的背后，衍生出更多元化的拿地方式，如勾地和合作开发等，不同类型的投拓方式对于房企投前管理的灵活性提出了更高要求。
其三，新的土地规则下，房企需要更加规范并优化投资决策流程，通过强化内部协同机制，提升土地拓展决策质量。
其四，在“两集中”政策限制之下，房企拿地的容错率更低，之前的线下粗略匡算已无法满足当下投前测算对精准度的需求，房企必须要提升精准测算的能力，以确保后续运营阶段中承诺指标的全面兑现。
进入第二季度，多城将迎来新一轮集中供地。克而瑞指出，资金流动性较好的房企或许将迎来拿地“窗口期”。
今年首轮土拍，北京10强房企中的国企央企已经开始积极拿地，品牌房企也开始出现回归，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。其他相对较热城市也出现了类似的现象。
此外，首轮土拍的优质用地供应比例明显提升，主城或近郊热点板块成为多数城市的主力区域。
在2021年业绩会上，不少房企谈到2022年拿地计划时，多数都表示将采取“量入为出、精准投放”的策略。
旭辉控股（00884.HK）董事局主席林中表示，各部委的表态不会改变公司的发展战略，今年会依然坚持稳健经营，精细化做好产品服务，持续降杠杆，从房地产开发企业转型成城市配套运营综合服务商。
绿城中国（03900.HK）执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，在当前市场不明朗的背景下，公司将继续保持投资定力，提高投资标准，稳健参与。预计80%的投资资源聚焦在一二线城市，另外20%布局江浙地区的强三线城市。
专家认为，虽然房地产行业信心仍在修复过程中，短期偏谨慎态度难以逆转，但那些资金较充裕的企业，可考虑在竞争压力较小阶段积极获取优质地块，为未来发展储备土地。
文章来源:乐居财经