复盘龙光2021年：聚焦核心都市圈和产品力升级
自去年下半年以来，楼市急剧下行，房地产行业正在洗牌出清，有人说行业正式进入了下半场， 有人说行业来到了黑铁时代。
即便强大如“优等生”万科，去年的净利润也在继 1995 年、2008 年后，出现上市 31 年以来第 三次大幅下滑，董事长郁亮也在 3 月 31 日的业绩会上反思并致歉:2021 年业绩表现不好， 让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。事实证明，在瞬息万变的商业社会中，没有一块永不干涸的池塘，当下房地产行业局面的复 杂程度、严峻程度，也远超所有人的想象。
面对行业巨变导致的困难，每家房企都不得不积极应对。3 月 31 日，龙光集团发布了 2021 年管理业绩。不可否认，由于外部融资环境恶化、行业销售低迷及债务集中到期，龙光近期也正面临阶段性的流动性压力。但透过这份业绩，复盘龙光在过去一年的表现，可以发现如下几个鲜明信号：
首先，聚焦深耕核心都市圈。
2021 年，房地产行业销售速度减缓，百强房企整体销售出现下滑，业绩增长承压。而龙光 全年实现合约销售额约为人民币 1402 亿元，同比增长 16.2%。其中，深圳、佛山、珠海、 南宁以及长三角区域，合约销售额分别超过百亿元。
值得关注的还有，海外项目进入收获期。具体来看，龙光在新加坡开发的尚景苑、悦湖苑两大标杆项目，销售表现良好，这两个项目今年将陆续交付，实现可观的资金回笼。香港港岛区临海豪宅项目将于 2022 年上半年发售，该项目权益货 值近 200 亿港元。
随着海外项目陆续推售和交付，龙光也将加快资金的回笼。
其次，提升精细化运营管理。
根据《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》，2021年, 房企净利润持续负增长，盈利能力继续下滑。TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%。
针对行业变化，龙光在过去一年持续强化精细化运营管理能力，优化组织管控架构，完善数字化管控体系，使得经营效率效益持续提升。2021 年，龙光新项目的平均开盘周期缩短至 6.7 个月，在布局城市中，单个城市平均合约销 售额升至 45 亿元。
公告显示，2021 年，龙光实现营业收入约 782.9 亿元，同比增长 10.2%，核心净利润约 99.87 亿元，归母核心净利润约 96.3 亿元，总资产为 2859.5 亿元，较上年期末增长 17.4%。
如今，稳健经营已是房企的安身立命之本，更是整个房地产行业未来的基调，过去一年，包括龙光在内的部分民营房企积极应对行业调整，精耕细作，强本固基，以切实行动化解困难，坚决“不躺平”，在跨周期调节中展现出长期主义思维。除了销售和业绩，复盘龙光，还该关注什么?进入坎坷动荡的黑铁时代，龙光会 如何寻找穿越周期的力量，如何在逆境中布局未来?
优质产品+高品质交付
持续提升市场竞争力
住建部在年初提出，今年的重点工作之一，是“保交楼”，促进房地产业良性循环和健康发 展。究其原因，正是在去年下半年以来企业暴雷和行业低迷的背景下，房企的楼盘交付引发 担忧，甚至为了自保，有的企业也正在抛弃产品打造上的“工匠精神”。 所以，在这一阶段，一家房企稳不稳，首先看它是否还在持续提升产品，是否还在高质量交付，以及这当中所展现出来的企业态度。
过去一年，龙光加速回归产品本身。年内，龙光面向客户完成 2000 多份产品问 卷调研，推出新一代健康科技住宅标准体系、泛社区健康生态体系和绿色建造体系，以更高 标准打造智慧科技和健康人居品牌。
顺应市场需求，不断更新产品品质，提升服务能力，让客户对家的美好憧憬在生活中得到切 实回应，自然也会获得行业和市场认可。 地产壹线了解到，去年以来，深圳龙光天境、上海龙光天境、上海龙光天曜等多项目开盘售罄。其中，深圳龙光天境位列 2021 年全国单盘销售额排行榜第 6 位。 同时，深圳龙光玖龙台、广州龙光天皓、佛山龙光天宸、汕头龙光天境等十多个项目，摘得 美国缪斯国际设计大奖、意大利 A‘Design Award 设计大奖、伦敦杰出地产大奖、法国双面 神国际设计大奖。
过去这一年，龙光不只做好了“卖房”，在“交房”上同样下了不少功夫。
2021 年，龙光全年累计完成交付超过 6.4 万套，整体客户到访交付率97.4%，合约交付率100%，这意味着公司所有项目均实现按合约如期交付。
根据第三方满意度调查数据，公司交付服务满意度85.6分，客户对产品满意度评价持续提升。南宁龙光江南院子入选"2021十大安居交付作品入围项目"全国20强。
进入 2022 年一季度，房地产行业持续下探，加上疫情的影响，企业的交付难度应该说有增 无减。
2022年以来，龙光持续兑现美好，已经完成顺德龙光天瀛、河源龙光城、东莞龙光玖龙玺、南宁龙光江南院子等多个项目的高品质集中交付，部分项目实现提前交付。比如，位于佛山德胜新城的顺德龙光天瀛，该项目在一季度进行3座精装住宅集中交付，其中有2座住宅的交付期比原计划分别提前2个月、3个月。
据悉，龙光 3 月份特地召开经营会议，要求公司克服行业及疫情等因素影响，做好生产经营 和项目开发建设，确保项目交付按期按质量高标准完成。
丰富土储+城市深耕
夯实持续发展夯实基础
从政策面来看，万科郁亮在近日业绩会提到，万科之所以有信心完成 2022 年“止跌企稳， 稳中提升”的工作任务，第一个来源基础就是政策基础。
其认为，“我们可以看到有利于市场稳定的政策在不断出台，最近中央再次明确了房地产行 业要良性循环和健康发展的方针，各地各部门在陆续推出各种各样的稳定市场的政策。对于 政策，我抱有充分的信心，我们行业正在回归常态，正在回归理性”
包括万科、中海在内的等头部房企，在业绩会上均释放出了大同小异的观点，那就是——行 业依旧有基础、有未来，而企业需要有准备、有储备。
万科郁亮指出，“房地产行业仍然是一个超过 10 万亿级的市场，只要有城市，建筑还在， 围绕不动产的需求就会存在，我们的行业就会存在。未来房地产开发业务依然是重要的经济 活动，万科也已经做了比较充分的布局和准备，也形成了这方面相关的能力。” 中海颜建国同样在业绩会上向投资者讲到:“房地产下半场，将迎来巨大的变化，是分化的 市场。而下半场不变的，房地产仍然是国民经济的支柱产业，在相当长的一段时期内，仍将保持十多万亿的大市场，中海对房地产下半场的健康发展与良性循环充满信心，懂得扎实稳健、 一步一个脚印，有质量的增长才能行稳致远。 ”
公告显示，2021 年，龙光通过招拍挂方式新增土储建筑面积 394万平方米。截至 2021 年底， 龙光近期可开发土储建筑面积为 3431万平方米，其中一二线城市土储货值占比约 85%。 2022 年，龙光将有多个高价值项目推向市场，可推售货值约 2000 亿元。
从龙光的战略布局看，龙光则聚焦深耕粤港澳大湾区、长三角等中国最具价值的核心都市圈，一二线城市货值占比达85%。
首先看大湾区。强化城市深耕的龙光，今年 1 至 2 月，公司在深圳、佛山、惠州、汕头等核心城市的合约销 售额，位列当地市场前三位。
另一个是长三角区域，2021-2022 年，长三角已经成为继粤港澳大湾区之后，龙光业绩增长 的强大“引擎”。根据克而瑞发布《2022 年 1-2 月上海房企权益销售金额排行榜》，龙光以 55.86 亿 元权益销售额排名第 2 位，在当地市场占据领先地位。
在长三角地区，龙光以上海为中心，围绕环沪一小时生活圈投资布局，已经进驻上海、南京、杭州、宁波、苏州等多个高能级城市，目前在长三角区域优质项目数量近 30个。2022年，龙光在上海、南京等城市将有多个项目持续推向市场。
综合来看，优质的储备，加上更丰富、更有竞争力的产品，为龙光持续发展夯实基础。
文章来源:乐居财经