千亿中骏的护城河丨年报风云（51）
千亿中骏的护城河丨年报风云（51）
文/乐居财经 严明会
在房地产市场下行的2021年，平稳运营已是不易。在严峻的形势之下，中骏集团按期交出了年度成绩单。
2021年，中骏集团实现合约合同销售1045亿元，三年复合增长率14%，期内实现收益377亿元，毛利82亿元，毛利率21.7%，年内溢利37亿元，应占核心溢利31亿元。已售未结转金额1100亿元。
经营面向好，中骏集团将派发2021年股息，每股港币18分，累计派息46亿元人民币；股息率13.7%，同比上升5.2个百分点，股本回报率为14.4%。
外界对房地产的信心依然不足，为彰显对集团未来发展的信心，中骏集团主席黄朝阳多次出手增持自家股票，2021年累计斥资约1800万港币。
他表示，在新冠疫情的持续蔓延和房地产的激烈竞争中，中骏唯有坚持“一体两翼”战略，强化购物中心、长租公寓与住宅开发的协同效应，阶段性结构调整，聚焦一二线城市精准投资，扩大差异化竞争力。
一二线土储占比达70%
业绩的稳定增长，离不开中骏集团在一二线城市的有效前瞻布局。在土储战略方向上，中骏集团重仓长三角经济圈、海峡西岸经济圈及粤港澳大湾区，瞄准包括上海、北京、杭州、天津、宁波在内的22个战略核心城市。
从2021年的销售分布来看，在中骏布局的五大区域中，海峡西岸和长三角仍然是业绩占比最高的两大区域，总占比达68%。从城市能级来看，一二线城市占比66%，三线及四线城市占比34%。
黄朝阳表示，虽然房地产行业面临了许多变动，但是竞争格局不会改变，大部分头部企业会更加专注于效益更好的一二线城市，中骏未来肯定回归一线跟核心二线。
去年，中骏新增地上建筑面积650万平方米，新增土储权益73%，新增货值946亿元。截至2021年末，中骏集团的总土地储备面积为3823万平方米，总货值4200亿元，土储结构进一步优化。
按照土地储备成本占比来看，一二线城市占比达到70%。按区域划分，中骏于长三角经济圈土储成本占比为37%，海峡西岸及粤港澳大湾区占比29%，三大核心经济圈的总占比达66%。
在2021年合同销售中，权益销售比例增加到66%，土地的权益比例进一步提升到71%。接下来，中骏会更专注于权益比例的提升。
在“三道红线”方面，中骏集团保持绿档，去年的非受限现金与短期债务的覆盖率为1.0倍，剔除预收款项后的资产负债率为67.3%，净负债率为70.7%，远低于“三道红线”指标要求。
2022年1月，中骏集团增发2024年到期的1.5亿美元利率5.95%的美元债。今年2月，中骏提前偿还3月到期5亿美元债券，年内无到期美元债。
去年，中骏集团的总资产为1950亿元，同比增加14%，期内加权平均融资成本降至6.4%。财务面总体稳健，16家券商机构一致给予中骏集团买入评级。
两翼战略助力拿地
在房地产行业的发展触及天花板之际，中骏的“一体两翼”战略发挥了重要作用。2021年，是该战略实行的第五个年头，经营成效日渐凸显，也让中骏在拿地端能够更加灵活多样。在去年新获得的25个项目中，包括了7个中骏世界城项目，以及11个方隅长租公寓项目。
目前，中骏世界城已在全国各地布局32个购物中心，布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目，形成了都市流行、品质生活和都市奥莱三条产品线。2022年，计划新开包含北京西长安、福州等全国五个中骏世界城。未来预计每年会有5-6个中骏世界城购物中心开业。
超级TOD综合体也是未来中骏集团的几张王牌之一，目前为止，中骏集团已在北京、上海、杭州、福州、合肥等地成功布局超级TOD综合体。
作为中骏集团旗下长租公寓品牌，方隅公寓在去年5月正式将品牌“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”，并发布“高档一居，租方隅”的定位语，体现了方隅公寓占据中高端公寓市场的发展决策。目前管理房源34819间，其中80%分布在一二线城市，稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超92%，同比租金涨幅超15%。
持续稳定的租金收入，使得方隅在资本市场上也同样受欢迎。基金合作方面，方隅与3大基金合作成立13.8亿美元的投资平台，共计已投资8个长租公寓项目，投资总额达68亿元。
另外，中骏旗下中骏商管板块去年成功上市，截至去年底，已在全国布局60个城市，实现255个管理项目。同时，去年企业实现收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.8亿元，同比增长63%；应占核心利润3.0亿元，同比增长84%。