市拓激增200%，融创服务做了什么？ | 年报风云㊽
文/乐居财经 范慧茹
上市后的首个完整年度大考，融创服务(HK:01516)向资本市场交上了一份满意的答卷。
3月30日一早，融创服务发布了2021年度业绩报告，各项指标全线飘红，展现了头部物企的强劲动力和实力。
截至2021年12月31日，融创服务实现营业收入79.0亿元，同比增长71%；同期归母净利润达到12.8亿元，同比增长114%，连续两年实现100%增长；净利润率同比提升4个百分点至17.2%。
从108天的闪电上市，到如今稳坐头部物企席位，融创服务不倚不靠，在强大的内生驱动力下，其在管面积增至2.15亿平方米，合约面积更是增至3.58亿平方米，规模迈向新的台阶。
融创服务业绩喜盈，资本市场很块用实际行动给予了回应和支持。业绩发布当天，融创服务股价涨超18%，在56家上市物企中，涨幅位列第二，收盘报5.16港元/股，总市值达158.85亿港元。
市场拓展激增200%
在当前物管环境下，外拓能力逐渐成为检验物企独立性的试金石，在并购竞争加剧的市场环境下更甚，物企外拓的难度也大大增加。
融创服务凭借资金实力以及头部品牌的影响力，在外拓市场游刃有余。截至2021年12月31日，其在管建筑面积约为2.15亿平方米，较2020年增长约58.9%。在管面积中，来自独立第三方的面积占比进一步提升，2021年达到了37.1%，较上一年的32.1%增加了5个百分点。
与此同时，第三方收入占比也水涨高船高。2021年，融创服务来自第三方开发的项目所取得的收入达到了14.21亿元，较上一年的6.69亿元增加了112.48%；收入占比从2020年的24.1%上升到2021年的31.3%。
2021年，融创服务合约面积取得约3.58亿平方米，较2020年增长约35.9%。在合约面积中，来自第三方的面积占比约为34.6%，较2020年底大幅提升了10.5个百分点。
在新增合约面积中，65.3%来自第三方，面积达6765万平方米，而其中有3612万平方米来自市场拓展，较上一年大幅提升约210.8%，首次超过母公司以及收并购方式获取的面积，成为融创服务规模增长的首要方式。
内不依赖母公司，外不依赖收并购，融创服务在规模拓展上走在了上市物企前列。2021年融创服务的一笔收并购为其规模扩增锦上添花。
2021年5月，融创服务完成了对彰泰服务的并购，实现了2595万平方米的合约面积增长，与彰泰物业强强联合，进一步提升了融创服务在广西地区的竞争力及影响力，为完善全国布局添砖加瓦。
生活服务+商管双轮驱动
规模增长可观，营收增加也就水到渠成。截至2021年12月31日，融创服务实现营业收入79.0亿元，同比增长71%。
打牢规模地基，寻找第二增长曲线，融创服务71%的营收增速远超58.9%的规模增速，离不开部分细分业务板块的发力。
融创服务业务板块共分为四大类，分别是物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务以及商业运营服务。其中社区生活服务和商业运营管理服务收入增速最为可观。
截至2021年，融创服务社区生活服务收入约5.07亿元，较2020年增加约3.31亿元，涨幅达187.9%，收入占比由上一年的3.8%提升至2021年的6.4%。
不断挖掘社区增值空间，融创服务已摸索出一套集便民服务、空间运营服务、房产经纪服务以及美居服务等为一体的社区生活服务模式。其中，围绕业主需求而开展的家政保洁、居家维修、社区商业及装修管理等服务在内的“便民服务”成效显著。
2021年，融创服务开展的社区便民服务取得2.398亿元的收入，较2020年增加约2.054亿元，涨幅高达596.43%。“本集团不断丰富便民服务种类，通过产品创新及服务品质提升增加业主渗透率。”财报中，融创服务不吝分享提供便民服务的心得。
除社区生活服务外，商业运营管理服务也是融创服务提升营收能力的一大杀手锏。2021年，融创服务的商业运营管理服务收入取得1.76亿元，较2020年的265.7万元增加了65倍，为1.73亿元。
商业运营管理服务的异军突起，益于融创服务“社区生活服务+商管”战略的确立。2021年，融创服务从母公司融创中国收购了融乐时代集团，大举收编商业运营管理服务业务。融乐时代集团在2021年初完成股权重组，重组后并入了大量优质商业管理项目，因此收入规模较2020年度大幅增加。
高效投后管理赋能
物管行业，大幅外拓带来毛利率的消解屡见不鲜，而融创服务却实现了逆势增长。截至2021年，融创服务的毛利率达到了31.5%，较2020年的27.6%提升3.9个百分点。
毛利率的提升离不开融创服务高效的投后管理以及自身业务的不断精进。作为提价最为困难的基础物业管理服务，2021年融创服务该业务板块毛利率成功实现4.1个百分点的增长，毛利实现94.53%的涨幅。
此外，商业运营管理服务也是推高毛利率的得力帮手。2021年，融创服务商业运营管理服务板块毛利率高达79.2%，较上一年提升了58.3个百分点。
与此同时，有着高毛利的社区生活服务收入的大幅增加，也推动着整体毛利率走高。近两年其社区生活服务毛利率一直保持在45%以上的高位。
在各业务板块的高效协同下，融创服务净利率也保持着同频上扬的态势。2021年融创服务净利润取得13.59亿元，较上一年同比增长118.5%；净利率为17.2%，较上一年同比增长3.8个百分点。
净利润大幅提升，融创服务不忘回馈股东和投资者。2021年，融创服务计划派息每股12.4分，较上一年同比提升113.79%，派息率超30%，同比提升约7个百分点。
文章来源:乐居财经